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市场价格 从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势； 从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价； 市场结论 我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好； 第二部分 浦东独栋别墅市场分析 市场供应 浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显； 市场去化 在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差； 市场价格 08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行； 从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点； 从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行； 虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧； 市场结论 第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析 6000万 / 6000-7000万 70000 100-200 700-800 2-3亩 0.27 50 10.67万平方米 芳甸路599弄 上海证大三角洲置业有限公司 九间堂 折扣情况 房型面积 单价 主力 范围 价格 地下室面积 户均占地 容积率 户数 占地 产 品 规 划 楼盘位置 目前已累计推出48套别墅，去化了39套； 开发商 现阶段市场情况 案名 九间堂 / 成交 套数 2月 / 成交 面积 / 成交 均价 1 成交 套数 3月 596 成交 面积 47423 成交 均价 / 成交 套数 1月 / 成交 面积 / 成交 均价 4月 成交 均价 成交 面积 成交 套数 / / / 九间堂 目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化； 目前为止已推出58套，目前已去化了55套； 1-3亩 户均占地 / 折扣情况 房型面积 60000-66000 单价 2500万 主力 2200-3000万 范围 价格 / 地下室面积 370-470 0.29 容积率 89户 户数 3.9万方 占地 产 品 规 划 龙东大道415弄 楼盘位置 汤臣高尔夫（上海）有限公司 开发商 现阶段市场情况 汤臣高尔夫别墅八期 案名 汤臣高尔夫别墅八期 / 成交 套数 3月 / 成交 面积 / 成交 均价 / 成交 套数 2月 / 成交 面积 / 成交 均价 / 成交 套数 1月 / 成交 面积 / 成交 均价 / 成交 套数 4月 / 成交 面积 / 成交 均价 汤臣高尔夫 该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交； / 折扣情况 2007年5月推出41套，合计面积1.6万方； 截止目前已去化了20套，未来供应21套； 460-930 房型面积 60000 单价 1600万左右 主力 1200-3700万 范围 价格 200-380 地下室面积 1-3亩 户均占地 0.3 容积率 / 户数 26.7万平方米 占地 产 品 规 划 龙东大道3800弄 楼盘位置 上海西北盛唐房地产有限公司 开发商 现阶段市场情况 棕榈泉花园 案名 棕榈泉花园 3 成交 套数 3月 1550 成交 面积 38424 成交 均价 1 成交 套数 2月 394 成交 面积 33941 成交 均价 / 成交 套数 1月 / 成交 面积 / 成交 均价 3 成交 套数 4月 1021 成交 面积 38221 成交 均价 棕榈泉花园 为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显； / 折扣情况 该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套, 258-1200 房型