湘潭大祥置业的项目融资的案例.docVIP

湘潭大祥置业项目融资案例19第4章湘潭大祥置业项目融资案例剖析4.1湘潭大祥置业项目描述4.1.1项目的参与者项目的融资在一定程度上以项目的组织为基础，项目参与方之间的关系、责任和义务，将对融资的主体、资金来源及运用等方面产生影响。一般而言项目融资有众多参与者，关系也较复杂，本文仅介绍案例中涉及到的重要参与者。项目发起人，是湘潭海博经贸投资有限公司。它是项目的倡导者，期望通过项目的运营收回投资资金并获得利润。项目发起人通常只限于发起项目，并不负责项目的具体建设和运营。项目公司，是湘潭大祥置业有限公司。它是为了项目建设和运营的需要，由项目发起人组建的独立经营的实体，它负责项目的具体开发、融资和建设经营。通常项目发起人是项目公司的股东，湘潭海博经贸投资有限公司持有大祥置业有限公司70%的股份，前者仅以投入到后者中的股份为限对项目进行控制，并承担有限责任。贷款银行，是株洲市商业银行芦淞支行。贷款银行是项目融资参与者中必不可少的一部分，来自贷款银行的融资关系到整个项目的建设和运营的实现。借款方，本案例中既有以项目公司，即大祥置业为借款人的银行借款，也有本人私人名义的借款。项目使用方，是众多的房屋租赁者。项目使用方与项目公司签订项目产品的使用合同，以保证项目的市场和现金流量，为项目融资提供重要的资金支持。4.1.2项目的基本情况湘潭大祥置业有限公司是一家注资800万的房地产公司，公司70%股份由湘潭海博经贸投资有限公司持有，其余的30%股份由公司的法定代表人陈碧湛持有。2006年9月，湘潭大祥置业有限公司经公开拍卖程序，以3480万元的成交价整体竞得了原湘潭日报社址的房地产。原湘潭日报社位于湘潭市雨湖路街道车站路35号，属于湘潭的核心商业区。该地块出让年限40年，土地使用权面积为4002.1平方米，土地评估价1236.2万元，土地成交价2898.1万元。房屋建筑面积7676.9平方米，房屋评估价248.2万元，房产成交价581.9万元。在竞得这块土地时，大祥置业有限公司先期交纳的1200万竞买保证金自动转作受让地块的土地出让金的一部分，之后大祥置业有限公司通过成功地融资，20筹集到了其余的土地出让金2280万元。具体融资过程如下：第一，其中的480万是大祥置业有限公司经理，系我本人的私人借款。借款利率是银行同期利率的3倍，这笔借款在2009年已还本付息。第二，其余的1800万是银行的抵押贷款。抵押物为原先合伙竞标人的一处房产，该房产估价3600万。本人承诺事后付给该合伙人80万元报酬。第三，在筹集到全部的款项3480万元后，大祥置业有限公司才最终获得了原湘潭日报社址的房屋所有权，办理了正式手续。之后，大祥置业以拥有的该房屋所有权为抵押，向株洲市商业银行芦淞支行贷款1800万元，以此偿还了之前的1800万银行贷款。此次贷款的期限是10年，2017年12月25日到期。还款方式是按月付息，本金到期一次偿还。2007年底解决融资问题之后，大祥对房屋进行了改造建设，并于2008年底正式面向社会招租。目前该项目的经营情况如下：一楼是1200平方米的黄金门面，租赁者为李宁和阿依莲专卖店、百幸鞋业、特色服装店、饰品店及小吃店等等；二楼基本作为一楼租赁者的铺助用房，如品牌展示厅等；三楼是花之林人文茶馆；四楼至七楼是宾馆；地下一、二层分别为网吧和为停车场。整体经营情况良好，一年的总租金为250万，并且每年上调的幅度为5%。4.1.3项目优势和融资遇到的困难1、项目优势第一，优越的地理位置。该项目位于湘潭的黄金商业区，有商业“金三角”之称。环境良好，交通便利，配套设施齐全，周边的店铺种类各异，有大型超市、各类著名服装和鞋类专卖店，湘潭长途汽车站也在附近，因此人流量很大，是湘潭市的一条主要商业街。另外，大祥自建的停车场也为吸引客流量创造了条件。第二，商业房地产的升值空间大。该项目一楼商业门面可谓是寸土寸金，每月的租金为150元每平方米，一楼共1200平方米，仅一楼每月的租金就为18万，一年为216万，并且每年租金上调的幅度为5%。此外，由于通货膨胀的因素，该物业不断升值，同时也减轻了偿还贷款的压力。第三，由于该项目在招租的时候收取了一定的风险保证金，即门面押金，一共为300万，这对于处于经营初期的项目而言，不仅有了一定程度的保障，也增加了项目公司的周转资金。第四，项目发起人良好的信用。项目发起人与银行有着良好的关系，海博经贸投资有限公司曾在银行贷款5000万，并且按时还本付息，在银行有着良好的信用记录。2、项目融资遇到的困难第一，融资大祥置业在拍卖竞得该项目时，除去先期交纳的1200万竞买保证金外，其余的2280万出现了融资困难。此时大祥置业虽然竞得了该房产，但在没有付清尾款之前并没有获得湘潭日报房产的所有权，就不能够以该房产为抵押获得银行贷款，而必须以其他资