新城高行全程的的策划案2009.pptVIP

小高层 一梯二户 得房率80％ 小高层 一梯三户 得房率81％ 二房 75㎡ 二房 77㎡ 项目产品定位建议 精致居所》大居所、小套型（户型参考） THREE 多层 一梯二户 得房率87％ 项目产品定位建议 精致居所》大居所、小套型（户型参考） THREE 小高层 一梯三户 得房率80％ 项目产品定位建议 精致居所》大居所、小套型（户型参考） THREE 小高层 一梯四户 得房率80％ 小高层 一梯三户 得房率81％ 项目产品定位建议 精致居所》大居所、小套型（户型参考） THREE 小高层 一梯四户 得房率80％ 三房 94㎡ 项目产品定位建议 精致居所》大居所、小套型（户型参考） THREE 三房 94㎡ 一房 59-60㎡ 二房 73㎡ 二房 75㎡ 小高层 一梯四户 得房率80％ 项目产品定位建议 精致居所》大居所、小套型（户型参考） THREE 小高层 一梯二户 得房率80％ 小高层 一梯二户 得房率82％ 项目产品定位建议 精致居所》大居所、小套型（户型参考） THREE 多层 一梯二户 得房率88％ 项目产品定位建议 精致居所》大居所、小套型（户型参考） THREE 小高层 一梯二户 得房率79％ 项目产品定位建议 精致居所》大居所、小套型（户型参考） THREE 项目产品定位建议 精致立面》大风格、小立面 建筑立面设计原则： ◇ 建筑立面需符合打造具有区域影响力和市场潜力楼盘的标准 ◇ 立面要结合新市镇区域规划和住区整体规划，且符合区域内的整体建筑风貌 ◇ 迎合新市镇绿色生态规划，营造温馨、祥和的居住氛围 ◇ 历久铭新 THREE 优点：该风格迎合本案小户型客源层需求，营造轻松、活泼、温馨、祥和的居住感觉。设计和施工难度相对较低。较多使用涂料，材料成本较低 缺点：同质化倾向严重，缺乏竞争力，易被替代，不利于本案打造具有区域影响力的定位 项目产品定位建议 大风格、小立面》方案一：现代主义风格 THREE 项目产品定位建议 大风格、小立面》方案一：现代主义风格 THREE 项目客源定位推导 本项目客源定位》未来客户结构预判 外高桥、金桥中端产业人群 杨浦、浦东其他区域青年置业人群 杨浦、浦东其他区域改善需求客群 核心客层60% 竞争性客层25% 机会客层15% 区域现有改善需求客群 外高桥、金桥产业区高管 产业客源导入比例 杨浦及浦东其他区域导入比例 TWO 项目客源定位推导 本项目客源定位》未来客户消费偏好描述 中年 青年 中年 青年 高端 中端 舒适公寓 紧凑公寓 舒适公寓 低密度产品 紧凑公寓 舒适公寓 低密度产品 紧凑公寓 主力需求 工作及生活在高行本地 杨浦的教育产业从业人员；浦东陆家嘴区域金融、信息、咨询等从业人员等； 金桥出口加工区生物医药、电子信息；外高桥保税区物流仓储、生产加工、国际贸易等外贸 行业可能 改善现有 居住环境 分户需求 基本为首次置业 改善现有 居住环境 分户需求 基本为首次置业 改善住房 长期投资 基本为首次置业 或过渡性购房 购买用途 想改善居住环境又不愿意离开现有居住区域，有一定经济承受能力 适婚年龄急需分户，经济承受能力有限，但对住房功能实用性要求较高 需要改善居住环境但经济承受能力有限；或具有相当经济实力看中高行规划前景 受到本区域价格挤压，由交通配套改善而导入 年龄稍长、收入水平高、非首次购房；少部分外籍高管人员 新上海人，工作时间不长但有父母首付支持，或者工作一定年限收入水平较高 置业客群 区域本地 杨浦及浦东其他区域 产业客户 客源分类 TWO [项目产品。定位建议] 项目产品定位建议 地块自身条件解析》基本技术指标 建筑面积90平方米房型占70% 其他 45米 限高 70年 使用年限 居住 用地性质 —— 绿化率 住宅：1.6（两地块独立） 商业：1 容积率 住宅：126924.8+122666.56平米 商业：6629.9平米 合计：256221.26平米 总建面积 住宅：79328+76666.6平米 商业：6629.9平米 合计：162624.5平米 占地面积 高行板块 所在板块 洲海路南侧 莱阳路两侧 项目地址 容积率解析： 独立别墅≤0.3 双拼别墅0.35-0.5 独院别墅0.4-0.5 联排别墅0.5-0.7 花园洋房0.7-1.0 叠加别墅0.7-0.9 多层公寓0.9-1.2 小高层公寓1.2 结论点1：中大型规模、以中小户型为主、产品组合灵活性偏弱 THREE 项目产品定位建议 地块自身条件解析》项目地块SWOT分析 90以下户型以功能性、实用性为主 注重面积有效利用的多种手法 90以上户型尽可能增加产品附加值，从竞争、机会客源需求出发 同质化竞争激烈（未来地块南侧的金地项目将对本项目形成直接竞争影响） 以总价控制为