沈阳台商工沈阳台商工业园商住的项目的的策划案2007年.docVIP

　　　　　　　　　　　　　 　沈阳台商工业园商住项目策划精要《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ景国际沈阳台商工业园商住项目策划精要（一级资质）第一章 市场分析与产品定位编一、2007年上半年沈阳市房地产市场运行综述 上半年，沈阳市房地产市场延续了2006年良好的发展势头，市场供应持续增加，供应结构渐趋合理，市场交易日趋活跃，房价继续稳中走高，市场竞争日益激烈，房地产市场总体上依旧保持着稳定、健康的发展态势。 1、上半年沈阳市房产市场总体运行情况分析 1）、商品房、商品住宅销售面积增长较快，入市面积增势趋缓 上半年，沈阳市商品房累计批准预售412.84万平方米，比去年同期小幅增长1.49％；商品住宅累计批准预售355.88万平方米，比去年同期增长3.70％。同期，沈阳市商品房累计实际销售552.50万平方米，商品住宅累计实际销售480.76万平方米，同比分别大幅增长16.22％和12.73％。 从近几年的入市情况看，沈阳市供应量基本保持稳定。由于国家对土地出让的监管力度加大，加之近两年沈阳市的拆迁量有所减少，导致沈阳土地供应量较往年略有减少，土地的稀缺直接影响了商品房、商品住宅的开发，加剧了沈阳房地产市场供需之间的不平衡。 从沈阳市商品房的销售情况看，无论是销售面积、销售金额和销售套数均保持了逐年上涨的趋势，今年沈阳市商品房、商品住宅销售方面各项指标的上涨幅度明显加大，整个房地产市场的发展速度不断加快。 2）、存量房市场不愠不火，存量住宅成交数量进一步走低 受去年二手房转让征收“营业税”以及“个人所得税”的政策影响，上半年，沈阳市二手住宅市场的成交量同比进一步减少。今年上半年，沈阳市二手房成交面积为274.97万平方米，比上年同期增长了3.17％；二手住宅成交面积为202.95万平方米，较去年同期减少了6.25％。 2、上半年沈阳市房产市场结构分析 1）、商品住宅销售面积稳步增长，销售比重小幅下降，别墅市场和办公用房、写字楼市场销售面积有所减少 今年上半年，沈阳市普通住宅（不含别墅）销售面积为480.04万平方米，比上年同期增长12.83％。在不同物业类型中，别墅市场和办公用房、写字楼市场的销售情况出现了一定幅度的下降，别墅共销售0.72万平方米，与去年同期相比减少了28.00％；办公用房、写字楼的销售面积为6.28万平方米，与去年同期相比小幅减少了4.12％。网点类物业和车库及其它类物业的销售面积较去年同期则出现了不同幅度的增长。 从1－6月沈阳市不同物业类型销售比重看，普通住宅销售面积占全部商品房销售面积的86.89％，同时,对车库以及仓库类物业的需求也有所增加 。2）、商品房供销比缓步上升，市场供需关系有所改善 2004年沈阳市的房地产市场发展比较迅猛，市场供应量激增，导致当年的房地产市场出现明显的供大于求的局面。随着国家宏观调控力度的加大，2005年沈阳市商品房的批准预售面积大幅减少，供销比开始逐步下滑。2005年下半年，沈阳的商品房的供销比在0.80－1.00之间浮动。进入2006年以后，为了缓和供销矛盾，沈阳市加大了商品房市场的供应量，商品房的供销比缓步上升，供求紧张的局面得到了一定的缓解。 3）、90平方米以下中小户型商品住宅的销售比重较上年同期增长8.18个百分点，户均成交面积降至88.98平方米 1－6月，沈阳市90－120平方米的商品住宅上市面积最多，为136.26万平方米，占全部商品住宅上市总量的38.29%；90平方米以下的商品住宅上市面积为137.59万平方米，所占比重为38.66%。 从不同套型商品住宅销售情况来看，90－120平方米和60－90平方米的商品住宅销售面积比重均较大，分别为32.44％和30.73％。 1－6月，沈阳市商品住宅户均成交面积为88.98平方米，近年来首次降至90平方米以下。随着宏观调控政策的贯彻实施，加之房价出现持续上涨的态势，沈阳市百姓购房的观念有所改变，在保持总房款不变的情况下，部分购房者开始倾向于购买中小户型，这就使得90平方米以下的商品住宅越来越紧俏，供销比出现下降。 4）、3000－4000元/平方米商品住宅仍为主要成交价格，随着我市房价的不断上涨，购房者对价格承受能力被动的有所提高 今年1－6月，从不同价位商品住宅销售结构看，除3000－4000元/平方米商品住宅的销售面积比重与去年同期基本保持一致外， 3000元/平方米以下商品住宅的销售比重较去年同期减少了13.36个百分点，4000元/平方米以上商品住宅的销售比重则出现了明显的增加。 从不同价位商品住宅的供销比变化情况看，今年半年沈阳市