房地产发展分析及市场的策略.ppt

排名 地块位置 成交总价 （万元） 楼面地价 （元/m2) 竞得人 容积率 总建筑面积 (万m2) 成交日期 1 潜艇学院地块 670500 9000 华润置地 5.5 74.5 09.12 2 燕儿岛路以东和香港中路以南地块 508500 住宅6150/商业7490 鲁商置业 6.1 74.5 09.3.25 3 李沧区南岭、大枣园社区 202500 1498 中南控股 2.47 135.18 09.7.23 4 李沧区湾头社区 111877 1454 城建综合 1.59 76.94 09.9.22 5 四方双山、南山地块 104000 1749 青岛万科 2.7 60.06 09.6.5 排名 位置 起拍价 （元/m2) 成交价 （元/m2) 容积率 总建筑面积 (万m2) 竞得人 成交日期 1 潜艇学院地块 6000 9000 5.5 74.5 华润置地 09.12 2 市北区宁夏路78号、镇江支路9号 4185 8350 1.4 0.9 青岛海厦置业 09.7.24 3 市南区宁夏路129号 3385 8010 3.9 0.73 青岛天泰 09.8.28 4 市北区芝泉路28号、延安路93号 6100 7525 1.87 0.55 青岛君利豪集团 09.4.28 5 市北区辽阳西路南、劲松七路东 3000 6990 1.8 2.24 青岛麦迪绅集团 09.12.17 青岛市09年住宅用地（含商服）成交总价TOP5 青岛市09年住宅用地（含商服）成交单价TOP5 2009年地王：潜艇学院地块成交单价、总价均为2009年最高，楼面地价单价达到9000元/平方米，但这一价格已于2010年1月被绿城东海路地块刷新，单价已达1.78万/平方米 二、青岛房地产政策环境及市场情况 杂房 A块：基本为净地 B块：教学区，一年后交付 加油站 汽修站 酒店、少量沿街门面，经营中 多层教学楼 操场 规划闽江路沿长路 土地面积（m2) 容积率 总建筑面积 万m2` 楼面地价（元/m2) 成交总价 （万元） 土地使用权人 135527 ＜5.5 74.5 9000 670500 华润 华润地块9000元/m2 鲁商地块6820元/m2 两宗土地规模类似、指标均为商、住各占50%，容积率为5.5：6.1。 仅从成交地价来看，华润地款远高于鲁商地块，但鲁商地块内含有近2000套的安置房，而华润地块均为商品房。因此综合来看，两地块地价差别并没有看上去那么巨大。 典型地块：潜艇学院地块：商住各占50%，楼面单价达到9000元/平方米 二、青岛房地产政策环境及市场情况 土地面积（m2) 容积率 总建筑面积 万m2 楼面地价（元/m2) 成交总价 （万元） 土地使用权人 12500 ＜1.8 2.24 6990 15688 麦迪绅 辽阳西路南地块6990 合肥路南地块3610 辽阳西路219号3600 辽阳西路219号，合肥路南地块以及辽阳西路南地块均属浮山新区板块。 从楼面地价来看，近期周边地价成交价基本在3000-4000元/m2范围内（包括颐中美特好附近转让地块转让价3300元/m2 ）辽阳西路南地块明显偏高。 典型地块：浮山后地王：辽阳西路南地块将浮山后新区板块楼面地价抬高至6990元/平方米 二、青岛房地产政策环境及市场情况 中海山东路项目 青啤冻粉厂项目 台湾路6号 迪拜世界小麦岛 位置 土地 使用权人 土地面积 容积率 总建筑面积（万m2) 楼面地价（元/m2) 用地性质 成交时间 目前进展 市北区山东路10号 中海地产 4.3 4.5 19.4 8330 住宅、商服 2007.9 已开工 崂山区青大三路 青啤地产 9 1 9 11900 住宅 2008.6 未开工 市南台湾路6号 金宏顺房产 2.06 1.7 3.55 14300 住宅 2008.4 已开工 崂山小麦岛 迪拜世界 42 1 42 10400 商服 2008.10 未开工 昔日地王： 中海山东路地块现已开工； 青啤地块在前期定位中； 小麦岛地块前景未卜… 二、青岛房地产政策环境及市场情况 商品房供应情况：2009年新增供应量、供应套数均同比上涨 数据来源：CRIC2009 市内四区商品房数据 2009年新增供应量同比微涨，供应套数同比下滑。2009年新增供应面积为187万平方米，同比上升29.2%；新增供应套数为16382套，同比上涨8%。 新增供应在09年第四季度迎来最高峰，新增供应量占到全年的39.3%。在经历了2009下半年年火爆的房产市场后，开发商普遍对2010年房产市场充满信心。 二、青岛房地产政策环境及市场情况 商品房销售情况：2009年成交量同比骤增，一年一台阶 数据来源：CRIC2009 市内四区商品房数据 纵观近