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融入才能影响 中观研究的方法与例证（房地产市场） 实际开发分期及顺序与发展策划的建议十分接近 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 公共空间 规划设计建议中的公共配套与 实际开发中的公共配套非常接近。 规划设计建议中物业类型建议 多层 多层 多层 小高层 别墅/类别墅 公共空间 别墅/类别墅 别墅/类别墅 类别墅 实际开发中物业类型分布 发展策划的行业前景 发展策划人员素质要求 PART3 未来的策划业将通过与市场营销学、建筑学、决策科学、思维科学、行为科学等的融合，在哲学与方法论的层面上释放出更大的能量。 在房地产市场开发专业性要求越来越高的现在与未来，发展策划前景无限。 发展策划的行业前景 分析判断能力。策划人要面对各行各业复杂纷繁的各种矛盾和问题，要能够透过现象看本质，迅速找到问题的症结。对企业和项目的准确诊断应是策划人的基本功。 思路清晰和一定的文字能力。策划人一定是勤于思考并善于思考，有自己独到的见解的人。对一般策划人员的要求是如果不具备创造性思维能力，起码能提出有启发性、参考性的想法。 发展策划人员素质要求 i 有一定专业基础。这里所指的专业包括房地产相关专业、市场学相关专业、建筑学相关专业等。 有快速吸收新知识的能力。即要有广博的知识又要能在较短的时间内领会所涉及新领域、新学科的要点和实质。 具备较强的沟通和整合能力。一方面是与客户沟通；另一方面是与各行各业的专家沟通。 发展策划人员素质要求 ii END THANKS！ 针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。 针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。 TOP INTERNATIONAL CITY XXX.XX国际 { 2005推广策略 } 我们2004年做了甚麽？ 2004年11月开始销售，销售中心，围墙、户外广告牌、房交会、楼体灯光字的使用、三维动画片的制作、样板房开放，项目高端形象的建立、地段价值与投资价值的传播，项目的核心卖点一一闪亮登场。 XXX.XX国际的 整体战略、销售情况、项目形象来看， 2005年都将是XXX.XX国际的项目品牌年、销售冲刺年。 通过之前我们所做的工作可以得出 我们目前还有优势吗？ XXX.XX国际现在状况： 地段优势与价值客户尽知 公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势待发 公寓部分买家投资的目的性很强 推广三个月，新鲜感不再强烈 好的海景单位都已消化完，市场在观望（公寓部分） 我们明年要做甚麽？ 进一步阐述 “世界为我所用”， “CBD核心·贵族商务” 根据项目2005年的推广节奏安排，再次赋予新的变化与新的内涵。 这就是我们的主要方向。 复合型物业的格局分析（主要针对大盘开发） 有一种流行说法“房地产开发已进入复合时代”，不完全正确，但也反应一定趋势，一些居住项目在满足居住功能外附加价值的研究就显得十分有项目重要。 例：某大型复合项目的格局分析（项目在多类功能开发方向，与组合方式） 项目可能组合开发的几类物业 酒店： 渡假式居住物业： 一般的居住大盘： 高尔夫物业： 商业： 板块分析、档次分析…… 渡假休闲资源分类分析…… 档次分析、功能细分分析（旅游休闲类/商务类）…… 别墅类、公寓类…… 休闲类商业街、超市…… 模块3：市场需求分析 市场格局的分析是针对市场供应面的研究，而市场需求分析则是直接针对购房者的分析。 分析方法： 定性研究：二手资料、过往市场表现分析、重点客户访谈 定量研究：需求人口基数分析、问卷调查 例：访谈及问卷调查（针对某市中高端客户的调查设计） 调查范围：市区为主，兼顾少量周边郊县市样本量 调查方式：预约访谈15人左右，问卷调查300样本（随机抽样，入户调查） 样本的选择： 未来两年内打算购买住宅的消费者 家庭月收入5000元以上家庭 居住区域尽量分散，每家庭完成一份样本 问卷配额：中级以上公务员/事业单位管理人员100样本、企业中高层管理/技术人员100样本，私营企业主/自由职业者100样本，访谈也涵盖以上类型 模块4：典型个案分析 典型个案主要是针对竞争对手、可借鉴的楼盘进行分析，包括借鉴这些个案的客户吸纳手段、开发模式、定位的成败、经营、配套等，从而分析项目的竞争环境、生长的难度、可突破的方位、客户的需求特征、某类功能配置的可行性。 渡假盘的生存现状 **山庄 案例五 本市当之无愧的顶极豪宅社区 豪宅社区配套是什么水平？ **新城 案例四 外地品牌地产商进入本市的成功之作 本市人对精品的鉴赏力？ **花城 案例三 拿什么引起市场的巨大轰动？ 客户目标与实际效果对比 **城 案例二 如何从外围攻入本市主流客户 本市经营最成熟的郊区大盘怎样？ **新村 案例一 例：G市居住大盘个案分析（主要针对本项目的定位方向与竞争环境） 模块5：市场趋势分析 前期策划针对的一般都