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纽约洛克菲勒中心 中国逐步迈向现代化，国外先进的地产开发模式在中国得到 实验，大部分获得了成功！ 如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 让我们从华润中心的真实价值探究其成功因素…… 地王信兴广场 书城—深交所—发展银行 华润中心 国贸大厦 中信城市广场 中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。 华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的 华润——地王财富圈！ 世界金融中心 成功硬指数 一级商业中心 甲级写字楼 星级酒店 华润写字楼 地王大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心 华润酒店 木棉花酒店 晶都酒店 万德酒店 世界金融中心 华润万象城 中信城市广场 成功软指数 银行 金融证券 保险 联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金 友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险 深圳发展银行 中信城市银行 建设银行 工商银行 农业银行 人民银行 商业银行 华润能量指数 商业航母 5A级写字楼 五星级酒店 …… 华润品牌能量 成功硬指数 成功软指数 华润能量指数 深圳只有一个中心 华润中心 华润中心 港人北上 东部人群西进 西部人群重返 市外人群南下 人流倍数级增长 地块价值急剧攀升 华润中心客户群 必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴 营运城市空间 引航城市地产 填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失 全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次 传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵 华润中心 决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。 运营城市是复合地产发展的最高境界！ 华润中心的规模体量 项目所在城区的外在发展要求 华润中心运营城市 华润中心成功原因分析 科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。 华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。 开发 节奏 地理 位置 华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润—帝王财富圈，未来可持续发展。 运营 城市 三 对尊地地产的启示 都市综合体前景 未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，其核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店、休闲娱乐等一系列的配套问题。 都市综合体在中国将大有可为！ 我们取得的成就 沃尔玛亚洲中心 ——将世界500强总部留在深圳 新华南MALL·生活城 ——东江畔新都市主义街区 东营银座城市广场 合肥安福国际广场 西安天地时代广场 规划、设计、建设难 开发节奏难把握 国外成功案例 结合本土文化难 我们发现的难题 都市综合体招商、营销难 成功！ YES 面对都市综合体，我们还需思考的问题 地块价值的研判与分析 都市综合体与旧改拆迁间的协调 都市综合体现金流的问题 …… Thank You!