天津老城厢的的策划书.doc

目 录 天津老城厢项目区域策划流程模块图 1 专题一：老城厢与天津城市发展的关系 2 1 天津市国民经济和社会发展现状 2 1.1 天津市概况 2 1.2 发展趋势 3 1.3 天津市近期发展战略 3 1.4 天津国民经济与社会发展对老城厢的影响 4 2 天津市城市发展规划 5 2.1 总体发展战略的主要思路 5 2.1.1 发展目标 5 2.1.2 海河两岸综合开发规划 5 2.1.3 海河改造对天津市经济发展的影响 7 2.1.4 滨海新区 9 2.2 人口、就业发展规划 9 2.3 商贸流通业发展规划 10 2.3.1 三区建设 10 2.3.2 三调整 11 2.3.3 六大市场 12 2.3.4 对项目的影响 12 2.4 交通系统发展规划 13 2.4.1 城市道路 13 2.4.2 轨道交通 13 2.5 天津房地产业发展规划 13 3 老城厢历史与现状研究 14 3.1 老城厢的发展历史 14 3.2 老城厢的现状 14 3.3 老城厢在天津人心目中的地位 15 3.4 老城厢可持续发展的方面 15 3.5 总结 16 4 老城厢与天津市总体发展的关系 17 4.1 海河改造规划 17 4.2 和平区规划 17 4.3 南开区规划 18 4.4 红桥区规划 19 4.5 其它区域 19 4.6 分析结论 20 专题二：老城厢的发展定位 21 1 项目及周边情况分析 21 1.1 地块概况 21 1.2 老城厢SWOT分析 22 1.3 周边商业业态分布 24 1.3.1 购物中心 25 1.3.2 批发市场 25 1.3.3 商业街 26 1.4 相邻主要商业区业态 27 1.5 海河改造的影响 28 1.6 周边发展状况总结 29 2 发展定位的前瞻性要求 31 2.1 城市总体发展方向方面 31 2.2 城市中心功能的转化方面 31 2.3 人民生活水平的变化方面 31 2.4 各相关行业发展趋势方面 32 3 发展策略 33 3.1 区域发展配合整体规划 33 3.2 打造城市形象，创立区域品牌 33 3.3 保留传统文化，传承历史文明 33 3.4 市场为导向，建设新商业中心 33 3.5 整合多种资源，促进旅游业发展 33 4 区域战略地位定位 34 4.1 定位依据 34 4.2 战略定位 36 4.3 定位描述 36 4.4 实现方式 37 4.5 效益评估 37 5 区域形象定位 39 5.1 定位思路 39 5.2 形象因素 39 5.3 定位阐述 39 6 城市功能与产业设置原则 41 6.1 区域特色原则 41 6.2 适当多样化原则 41 6.3 相对集中原则 42 6.4 互补发展原则 42 7 区域城市功能与产业结构定位 43 7.1 可发展的功能与产业 43 7.1.1 城市功能设置 43 7.1.2 产业设置 44 7.2 功能与产业配置 45 7.2.1 基础功能 45 7.2.2 核心功能 45 7.2.3 相关功能 45 专题三：老城厢房地产开发研究 47 1 天津房地产业现状 47 1.1 住宅市场状况 47 1.2 商业物业市场状况 47 1.3 写字楼市场状况 49 2 天津房地产业发展趋势 50 2.1 住宅发展趋势 50 2.2 商业物业发展趋势 50 2.3 写字楼发展趋势 50 3 老城厢人口密度研究 51 3.1 世界城市人口参照 51 3.2 主要人口指标分析 52 3.3 老城厢人口密度建议 52 4 房地产开发容量分析 53 4.1 影响项目开发容量的因素 53 4.2 老城厢房地产开发容量分析 54 4.3 老城厢房地产开发的适宜规模 56 专题四：老城厢开发模式及策略 57 1 发展条件及对比分析 57 1.1 发展条件 57 1.2 比较分析 58 1.2.1 区域比较分析 58 1.2.2 行业比较分析 58 2 旧城改造开发模式研究 61 2.1 国外旧城改造模式研究 61 2.2 国内旧城改造模式研究 64 2.3 旧城改造开发分析研究 70 2.4 旧城改造开发模式 72 2.5 老城厢旧城改造建议 74 3 老城厢规划建议 75 3.1 规划的前瞻性要求 75 3.2 总体规划建议 75 3.3 用地功能划分及比例 76 3.4 各功能用地的相关指标建议 77 3.5 经营性项目用地的产品定位 78 4 老城厢人口容量分析 81 4.1 区域人口规模确定 81 4.2 就业人口估算 81 5 老城厢开发策略 82 5.1 开发应考虑的因素 82 5.2 开发的策略 82 5.3 开发的进度安排 83 专题五：经济模型研究 85 1 项目地块地价估算 85 1.1 天津市基准地价 85 1.2 项目地块价格修正 86 1.3 项目收入与