【商业地产PPT】维多利亚广场定位及传播思考—63页.pptVIP

青岛维多利亚广场项目定位及传播思考 提交：维多利亚广场项目 提案：青岛xx· 策划部 我们的观点 这是一个销售的年代以浩华的经验， 成功的房地产项目都是相似的，那就是----强劲的销售力 销售力关键：是否具备USP（独特的销售主张） 两方面的含义：竞争性的产品力＆对目标群的形象力 而且，一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和状况的变化， 销售力也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于销 售周期在一年以上的大型项目已是必然的事情。 所以，USP是畅销项目的根本秘密所在 这是一个风险的年代以浩华的经验， 房地产最大的风险----时间 一种几乎无法控制的因素 在预定的时间，实现预定的销售，实际上是 因为，房地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度上 所以，在任何时刻，都应该以成交量和成交速度为重点指标 在此基础上，合理的安排溢价空间。 这是一个整合的年代以浩华的经验， 我们认为，永远都不会出现“充足”的预算进行传播推广， 唯有通过“一种独特的声音”进行全方位整合传播才能实现效益最大化 所以，我们需要进行整合传播。 所以，塑造热销型楼盘的解决之道 优秀的建筑设计（产品力强） +USP（一种方式的主张） +营销设计（整合强力的武器） 一切的目的为了销售 “维多利亚广场”-------热销明星楼盘 1、确定“维多利亚广场”的定位 2、制定整合传播计划 3、实施、调整实施传播计划 4、实现销售 项目定位 产品/竞争者/消费者分析 项目分析--区位及交通 区位：由湖南路、蒙阴路、广西路和泰安路围合。 交通状况：火车站、长途车站 主要路网：周边交通便捷，周边公交路线有 周边环境 现 状：北临贝蒙特大厦、邮政大厦、如意大厦，西为火车站，东为多层宾馆及居住区，东向可观特色的德式建筑群，东面近中山路商业圈，南面青岛湾，著名的栈桥景点和青岛第六海水浴场近在咫尺。 未来规划：规划中的地铁将通达，规划中的老城区旅游休闲度假区和商业贸易区，临近正在招标中的海底隧道项目 绿化环境 项目分析--区内规划 不同的物业形态目标市场是孑然不同的。 商业： 影响消费者选择物业区域的主要因素有：1、区域商业氛围，车流、人流量 2、投资者的业务和生活范围（位置） 3、投资者的交通工具、道路通行程度（交通） 由此可见，商业部分目标客户主要为： ※青岛及外地的自营人群 ※青岛本地投资人群 ※青岛周边地市投资人群 ※胶州半岛沿胶济线城市的投资人群 商业客户群（经营群）特征： w30—45岁左右，审时度势，善于思考， w有一定的经济基础，首付能力在40％以上 w注重地段区位的发展前景，具有长远独到的投资眼光； 公寓： 影响消费者选择物业形态的主要因素有：1、目标消费者的工作和生活范围（位置）2、目标消费者交通工具、道路通行程度（交通） 3、目标客户群的置业动机（投资、自住） 4、物业形态特点 由此可见，公寓部分目标市场主要为： ※区域周边白领、私营企业主、公务员等薪富阶层 ※胶州半岛沿胶济线城市的投资、度假人群 ※旅居青岛的外籍友人 ※青岛本地及周边地市企业、机关购置度假处、接待处 公寓客户群（消费群）特征： w30－45岁，日常生活节奏较快， w具有一定的经济基础，首付能力在15万元左右 w投资、度假 w向往舒适、自由、贴近自然的生活 w注重生活品质，追求居住的高品质 w对物业要求较高，在房型设计、楼层选择、地段位置、内外配套、居住景观等方面 都有高标准要求 维多利亚广场(暂名)一个集商业、旅游、居住于一体的全新复合项目，无法用现有词汇（如商业城、住宅区、购物城等）给项目属性一个清晰的定位，所以只能另寻出路 项目特质：地段、环境、规划等特质限定了项目定位。 竞争项目：在现今的市场里，有大量的供应商，其中有大量的雷同。没有人去试图 和别人区隔。如果你愿意主动