海景中心全程的的策划的报告.doc

管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！PAGE 1 海景中心全程策划报告 TOC \o 1-3 前 言 PAGEREF _Toc485875018 \h 11.市场分析 PAGEREF _Toc485875019 \h 21．1．区域市场分析 PAGEREF _Toc485875020 \h 21．2．定向市场分析 PAGEREF _Toc485875021 \h 41．3．项目分析 PAGEREF _Toc485875022 \h 51．4．竞争对手资料分析 PAGEREF _Toc485875023 \h 71．5．项目周边配套状况 PAGEREF _Toc485875024 \h 151.6.项目企划思路 PAGEREF _Toc485875025 \h 152．项目市场定位 PAGEREF _Toc485875026 \h 202．1市场定位 PAGEREF _Toc485875027 \h 202．2．项目形象定位 PAGEREF _Toc485875028 \h 222．3．目标客户定位 PAGEREF _Toc485875029 \h 242．4．目标市场细分 PAGEREF _Toc485875031 \h 282．5．目标客户 PAGEREF _Toc485875032 \h 313．销售策略建议 PAGEREF _Toc485875033 \h 323．1．市场气氛培养 PAGEREF _Toc485875034 \h 323．2．促销手段建议 PAGEREF _Toc485875035 \h 343．3．付款方式建议 PAGEREF _Toc485875036 \h 394．宣传策略 PAGEREF _Toc485875037 \h 404．1.媒体选择建议 PAGEREF _Toc485875038 \h 414．2.宣传主题 PAGEREF _Toc485875039 \h 434．3广告创意及诉求 PAGEREF _Toc485875040 \h 474．4广告宣传推广策略 PAGEREF _Toc485875041 \h 484．5、媒介的组合策略 PAGEREF _Toc485875042 \h 49结 束 语 PAGEREF _Toc485875043 \h 51前 言经与贵司就海景中心的销售代理进行了初步接触。就此，敝司对贵司能给予机会发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快，成功地将项目推出市场，为贵司获取最大的经济效益和社会效益。就本项目的重新策划包装和销售代理，敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成项目的销售目标。1.市场分析1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁