深圳市雍翠华府营销推广思路及的项目调整建议.doc

PAGE “雍翠华府”营销推广思路及项目调整建议片区市场简析片区市场概况：布心，位处深圳市罗湖区东北向、近布吉关口，亦属于罗湖老区；该片区因山水资源丰富而得有“罗湖后花园”的美誉。因此，近年来的房地产市场颇受置业者的追捧。尤以罗湖白领置业以及片区原居住人士的关注程度更为显注。受片区客户定位及其它方面因素的影响，该片区以小户型高层物业居多。且项目定位及推广方式也凸显出活力、时尚、生态的一面（如：彩世界、碧岭华庭等）。随着深圳各片区房地产市场的迅猛发展，本片区亦显现出略有落后于其它片区一些征兆，具体体现在以下几个方面：由于受地形位置及原住民等的影响，片区整体的治安及生活环境较差；布心片区房地产市场的整体宣传力度不足，市场关注“热度”较弱；片区市场同质化（包括：项目规化、物业类型、资源配套等）现象较为严重，导致各项目之间竞争十分激烈。周边项目调查简析表格A项目名称碧岭华庭占地面积24825.6m总建面15.8万m2发展商深圳市衣羊云实业有限公司覆盖率17.94%容积率6.4绿化率56.5%总户数1500多户地下车位约600个项目规化6栋34层、3梯七户、八户户型设计二房二厅、三房二厅 面积：66.28m2～121.77m付款方式一次性、银行8成30年按揭交通状况2、24、29、203、401、403、422、471、413价格策略起价：4900元/m2，均价：5800元/m2客户定位罗湖首次置业及部分按次人士项目主题概念罗湖山水生态豪宅项目简析：本项目由于位处围岭生态公园的半山上，因此，其推广主题坚持以“半山、伴山”生态物业为主，在市场上获得不一定的认同。加上项目价格的控制使之在片区内占有较大的优势，在其推出期间无疑抢占不少客户。表格B项目名称东湖·新地带占地面积1462m总建面1.55m发展商深圳市腾业实业发展有限公司容积率4.48绿化率95％总户数230户项目规化1栋19层户型设计一房、一房二厅、二房二厅、三房二厅 面积：21.6m2～68.59m付款方式一次性、银行8成30年按揭交通状况29、203、2、24、401、403、471、413等价格定位起价：5200元/m2 均价：5900元/m2客户定位罗湖首次置业及少量香港客购买项目主题概念第四代山水小户型项目简析：本项目推“山水小户型”概念，因此，整个项目均以小户型为主，需借助周边项目配套，且东湖水景也只是少量高层单位能够享用，由于各方面自身原因加上推广的严重不足、本项目目前销售并不理想。表格C项目名称彩世界占地面积2万m总建面积122131m发展商深圳市朗钜地产实业有限公司容积率5.47绿化率35.3%总户数955户停车位396个项目规化共5栋，中高层半围户型设计1房2厅、2房1厅、2房2厅、3房2厅（为主）、4房2厅 面积：44.77m2～付款方式一次性、中国银行提供8成按揭，分期付款交通状况29、203、2、24、401、403、422、471、413等价格定位起价：5000元/m2 均价：6500元/m2客户定位罗湖首次置业及片区内原住民置业。项目主题概念罗湖后花园“七彩”生活社区项目简析：本项目由于其发展商朗钜地产形象包装的到位，加上中原代理一贯的推广手法，因此，在市场上具有一定的知名度；再有其自身的完善配套以及户型面积配制的得当，其销售情况一直保持比较稳健。表格D项目名称阳光天地占地面积6285.9㎡总建面积50000㎡发展商深圳市华业投资开发有限公司容积率7.5绿化率30%总户数764户停车位362个项目规化1栋31层、1栋32层户型设计1房、1房2厅、2房2厅、3房2厅 面积：26.63㎡～101.38㎡付款方式一次性、8成30年按揭，分期付款交通状况303、371、203、225、1、401、422、447路等价格定位起价：5000元/㎡ 均价：6800元/㎡客户定位罗湖首次置业及片区内原住民投资置业。项目主题概念阳光天地、阳光生活项目简析： 阳光天地位于罗湖区田贝四路与贝丽北路交汇处，交通方便快捷，是深圳市阳基实业在成功开发“太阳新城”后的又一力作；因以一房、二房一厅的中小户型为主，面积：30～60平米不等，因此，其市场的威胁力也是不可小视。表格E项目名称百仕达三期·君逸华府占地面积35362㎡总建面积119890㎡发展商深圳百仕达实业强调地限公司容积率3.39绿化率50%总户数1288户停车位300个项目规化7栋32层 三梯六户户型设计情意一房·雅致二房·璀璨三房·阔绰四房（顶层复式） 45～99㎡ 1～3房付款方式一次性、8成30年按揭，分期付款交通状况2、23、24、208路等价格定位起价：6000元/㎡ 均价：7300元/㎡客户定位罗湖首次置业及投资客置业。项目主题概念倡导主动式生活方式