策源2013年912月宜兴明大龙玺太湖湾营销的工作计划.pptVIP

* 执行—第三阶段执行计划 3 第三阶段工作重点—重点活动 开盘活动—百富聚首，湖山共鉴天使密码“维多利亚的秘密” 活动时间：2013年12月1日 活动目的：通过前期积累的客户资源，迅速聚集项目人气，制造开盘热销的火爆场面，打响项目知名度，扩大影响力。 活动内容：通过媒体、渠道资源嫁接凸显项目高端调性；演艺互动、抽奖环节提升互动性。 活动人数：约150组 * 执行—第三阶段执行计划 3 扩大战场 圈层活动 针对项目自身的圈层战术 针对客户的圈层战术 整合宜兴高端资源，构建高端资源平台 提升活动执行环节设置，针对性圈层渗透 第三阶段工作重点—渠道执行 * 执行—第三阶段执行计划 3 　龙玺太湖湾2013年11月-12月营销计划 时间 11.25-12.1 12.2-12.8 12.9-12.15 12.16-12.30 推广主题 纯正地中海别墅，闪耀太湖湾 媒体 配合 户外 更换画面 —　 — — 机场led 更换画面 —　 — — 报广 11月28、29日宜兴日报整版画面 —　 — — DM 邮政DM发送 　 —　 — — 短信 短信10万条 短信5万条 短信5万条 活动 项目首次开盘活动 —　 — — 渠道拓展 整合资源、构建平台 —　 — — 物料制作 — * 推售—货量盘点 4 首批联排别墅共30栋，122套，面积32852.35平米 小高层公寓共4栋，425套 联排别墅 小高层公寓 * 推售—认筹建议 4 根据前期登记客户，进行排号预约 认筹方式： 鉴于本案在认筹期间尚未取得预售许可，为规避风险，建议通过《龙玺太湖湾借款协议》形式进行免 息认筹金操作。原则上每套房源客户需缴纳10万元认筹金，如客户对所属房源举棋不定，即可收取对 应数额认筹金，同时建议其指定一套主意向房源，如与后续客户选择发生冲突则将转为二顺位。 认筹权益： 正式公开之前按照认筹顺序的优先认购权 可提前锁定意向房源的优先选房权 优惠建议：10万享30万优惠 客户在认筹期内缴纳10万元认筹金，开盘可享受30万房款优惠。 上述认筹优惠与正式公开时签约优惠可叠加并用 * 推售—推盘节奏考虑 4 推售原则： 首批推盘以少量联排别墅推出，树立项目高端形象，面对关系户及周边乡镇企业主客户 第二批以小高层公寓作为度假产品推出，针对宜兴市区及无锡、常州等长三角城市投资度假客户，扩大客户范围 第一批 第二批 第三批 推盘时间 推出产品 推出套数 均价 货值 完成率 实现总销 2013年11月下旬-12月初 联排别墅 58 9000-10000 1.5亿 40% 0.6亿 2013年12月中-12月底 小高层公寓 50 8000 0.225亿 60% 0.135亿 * 推售—量价关系思考 4 周边项目量价关系 别墅成交价 代表项目 1-7月成交套数 1-7月成交面积 总销金额（亿） 15000 万泽·太湖庄园 3 942 0.14 13000 九洲红墅岭 2 890 0.12 11000 高成香树湾 16（3-7月） 1793 0.19 9000 芳桥镇碧桂园 39（6-7月） 9689 0.87 1、太湖湾板块联排别墅整体价位在11000-15000元/平米，该价格区间内不足以实现短时间跑量 2、该板块主要以常州客群为主，对于宜兴市场而言，相对陌生，短期客户实现接受，抗性较大 3、碧桂园别墅客群以周边乡镇私营业主为主，通过长时间蓄客、实景展示、生活体验及相对实惠的价格实现销量 启示：本案首批联排别墅价格区间建议为8000-10000元/平米 在样板展示呈现及蓄客充分的前提下，我们建议 均价8000元/平米，2013年实现去化30套，实现总销0.62亿 均价9000元/平米，2013年实现去化25套，实现总销0.58亿 均价10000元/平米，2013年实现去化12套，实现总销0.31亿 * THE END DRAGON TAIHU BAY DRAGON TA I H U BAY * 明大龙玺太湖湾2013年9-12月营销工作计划 * 思考—策略的核心 开盘强销 形象蓄势 预热蓄水 9月 10月 11月3日 产品说明会 11月 12月 11-18售楼处进场 售楼处公开 示范区开放 12-1 首批房源开盘 推广策略 活动策略 渠道策略 销售策略 项目高调亮相，形象跳脱，避免形象同质化 结合重大营销节点，注重活动有效性，最大程度吸引目标客群来访 深挖区域客户，整合利用现有资源，注重外部渠道的嫁接，对目标客群进行有效打击 增强执行力，保证专业度，坐拓并行营销，最大程度保证杀客率 本报告是严格保密的 * 重大节点 营销工作 关键词 推广主题 开盘强销 形象蓄势 预热蓄水 9月 10月 11月3日 产品说明会 11月 12月 11-18售楼处进场