个人理财第4章居住规划.pptxVIP

PERSONAL FINANCE 个人理财 保险规划 消费支出规划 税收规划 投资规划 现金规划 财产传承分配规划 退休养老 规划 教育规划 个人理财规划的内容 第四章 居住规划 第一节 居住规划的概述 陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。 没有考虑未来的收入与支出的变化，购房梦功败垂成。 没有住房规划的观念，难以拟定合理的行动计划 若没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄 若不事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合。 一、居住规划的必要性 二、居住规划的流程 租 房 优点 同样的预算，租房有能力使用更多的空间。 若不购房，首付款可用于投资 租房比较能够应付家庭收入的变化 租房有较大的迁徙自由 房屋瑕疵或毁损风险由房东负担 租房者不用考虑房价下跌风险 缺点 有非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 （一）租房与购房的优缺点对比 三、租房与购房决策 购 房 优点 具有抗通保值的功能 强迫储蓄累积实质财富 提高居住品质 有信用增强效果 满足拥有自用住宅的心理效用 自主兼投资，同时提供居住效用与资本增值的机会 缺点 缺乏流动性 维持成本高 市场波动风险大 往往多数人都认为，在房屋款较为充足的情况下，还是会选择购房。甚至，对于很多中国家庭来说，有一处属于自己的房产是比较踏实的，也就是说购房能够产生很大的心理效用。 但是，购房却在客观上增加了购房者的压力。从理财规划的角度，需要采用科学、合理的方法来衡量比较租房和购房的，以此进行决策。 一般在理财规划上，采用的方法有两种： 年成本法和净现值法。 （二）租房与购房的优决策方法 1.购房或租房的决策方法——年成本法 购房年成本 ＝首付款×机会成本率 + 贷款余额×贷款利率 + 年维修及税收费用－房价每年涨幅 租房年成本 ＝房屋押金×存款利率 + 年租金 案例：年成本法 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3000元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（投资回报率是4%） 李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元 李小姐购房年成本 =300000×4% + 400000×5.51% + 5000 = 37400元 租房年成本36400元 购房年成本37400元，因此租房更划算。 分 析： 例 题： 张女士看上一处位于高新园区的精品公寓，房屋面积100平方米，房屋可租可售。如果租用，房租每月5500元，押金1个月租金；如果购买，房屋总价120万元，可申请60万元、贷款利率为6%的房贷，首付60万元的商业银行贷款。 假设房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年上涨100元/平方米。假设押金与首付款的机会成本均为3%。 运用年成本法对租房与购房的成本进行分析？ 租房年成本 =5500×12 + 5500×3% =66165元 购房年成本 =600000×3% + 600000×6% + 5000 - 100×100 = 49000元 租房年成本66165元 购房年成本49000元，因此购房更划算。 分 析： 其中NPV为净现值 t为年份数 CFt为各期的净现金流 i为折现率 2.购房或租房的决策方法——净现值法 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年投资回报率是4%） 案例：净现值法 分 析： 每年现金流 0 1 2 3 4 房租 －4 －4 －4 －4 押金 －1 1 现金流合计 －5 －4 －4 －4 1 王先生租房的净现金流量现值计算 每年偿还贷款：40 ÷ （P/A，6%，4）=4.12万元 第四年末贷款余额：4.12 Χ（P/A，6%，11）=32.48万元 王先生卖房所得房款：70万元 每年现金流 0 1 2 3 4 购房首付款及税 费、装修费 -40 购房贷款支出 -4.12 -4.12 -4.12 -4.12 卖房收入 70 偿还剩余贷款 -32.48 现金流合