远洋地产2011年4月济南高新区地块前期的的策划的报告.pptVIP

* * 区域内土地市场 编号 土地名称 出让时间 区域 板块 土地属性 总价(万元) 楼板价(元/㎡) 每亩地价(万元/亩) 用地面积(㎡) 总建面(万㎡) 容积率 1 历下区龙奥北路以南地块（2010-G133） 2010-12-23 历下 奥体中心 商业（商服）; 16,600 3,660 976 11,340 4.5 4.0 2 高新区新宇路以西、崇华路以东、工业南路以南地块（2010-G132） 2010-12-23 高新 高新区会展中心 商业（商服）; 51,000 2,454 883 38,488 20.8 5.4 3 历下区涵源大街北侧、体育西路东侧地块（2010-G089） 2010-9-15 历下 高新区会展中心 商业（商服）; 8,964 817 305 19,593 11.0 5.6 4 历下区奥体北路北侧、奥体东路以东地块（2010-G064） 2010-6-11 历下 奥体中心 商业（商服）; 18,621 1,300 520 23,875 14.3 6.0 5 体育西路以东，龙奥大厦西侧地块（2010-G063） 2010-6-11 历下 奥体中心 商业（商服）; 52,824 2,268 620 56,802 23.3 4.1 6 体育西路以东，龙奥大厦西侧地块（2010-G062） 2010-6-11 历下 奥体中心 商业（商服）; 15,540 2,344 500 20,722 6.6 3.2 7 经十东路以南,奥体场馆以东地块（2010-G039） 2010-4-12 历下 奥体中心 商业（商服）; 52,000 3,248 1,083 32,022 16.0 5.0 8 燕山新区C地块内，奥体西路延长线以东，石河岭安置房以西地块（2010-G001） 2010-2-4 历下 奥体中心 商业（商服）; 　 　 - 30,814 12.3 4.0 2010年至今商业金融用地出让情况 * 区域内土地市场 2010年以来周边出让地块分布及基本指标 住宅用地 商业金融用地 会展中心板块 奥体中心板块 * 区域土地市场小结 由上图可见 住宅用地： 1、近一年来，出让的住宅用地主要大多集中在南部奥体中心板块，靠近市政府，且有一定景观资源。楼面价在2200-4700元/㎡之间。容积率较低，在2.4以下，以高档住宅为主。 2、会展中心板块成交土地，容积率较高，均在3.5以上，楼面地价较低，在860-1200元/㎡ 商业金融用地： 1、近一年来，出让的商业金融用地，大多集中在南部奥体中心板块，沿经十路分布。容积率大多在4以上，楼面价在1300-3600元/㎡不等。 2、会展中心板块成交地块，容积率均在5.4以上，楼面地价较低，800-2400元/㎡之间。 分析： 从地块分布区域来看，奥体中心板块，以奥体中心、济南市政府为中心，沿经十路分布，且有较好的山景资源。因而，住宅用地、商业金融用地价格水平普遍高于会展中心板块。 本项目属于会展中心板块，当前土地成本（住宅楼面价3150元/㎡，商业金融楼面价4494元/㎡）高于区域内市场水平。 * 第五部分初步定位及价格预估 * 地块SWOT分析 优势： （1）本项目属于济南高新区中心区域，靠近国际会展中心，区位优势明显。 （2）紧邻工业南路、奥体中路，可达性强，楼盘展示效果好。 （3）周边医院、学校、购物等配套设施齐全，且均有较好知名度。 （4）地块形状规整，有利于开发利用。 劣势： （1）住宅规模较小，7万㎡，仅占项目总规模的30%。 （2）本项目土地成本较高。 （3）本地块缺少景观资源。 机会 （1）项目所在区域为济南未来发展的重中之重，区域正趋于成熟。 （2）在住宅限购的背景下，公寓、写字楼产品的销售可望贡献更大现金流。 （3）区域内大开发商较少，产品品质有进一步提升的空间。 （4）周边在售的住宅项目较少，住宅产品竞争并不激烈。 挑战 （1）周边大量公寓、写字楼产品在售，未来仍有大量供应，公建类产品面临较大竞争。 （2）项目北侧回迁房已经建成，距本地块较近，有一定遮挡风险。 （3）一级开发商控制的5、6#地块与本项目一街之隔，成本更低，产品组合更合理，对本项目构成直接的威胁。 * 住宅产品初步定位 项目定位： 具有便捷交通及区位优势，将项目定位为：区域内满足城市精英、新贵阶层居住需求，区域内标杆产品。 客群定位： （1）高新区企业中高级管理者 （2）高新区、