长沙湘府佳城的项目前期的的策划的报告171DOC.doc

湘府佳城项目前期策划报告 长沙思达房地产顾问有限公司 2007年1月30日 目 录 第一部分 宏观市场分析 4 一、长沙市宏观经济分析 5 二、长沙市房地产市场总体统计分析 8 三、2006年1—11月份长沙市房地产市场形势分析 14 四、长沙房地产业2006年整体发展特征分析 16 五、长沙住宅市场各板块及典型楼盘分析 18 （一）、中心漂移，七大板块逐鹿长沙 18 （二）、长沙各板块分区分析 20 （三）、各大板块综合分析 28 六、房地产新政影响 29 七、长沙房地产2007年发展趋势 33 第二部分 城南房地产市场分析 35 一、区域介绍 36 （一）、定义城南 36 （二）、区域特征 37 （三）、区域未来规划与城市定位 38 二、城南房地产市场分析 39 （一）、长株潭一体化给区域楼市带来的利好 39 （二）、目前城南房地产发展现状 40 （三）、区域楼市各板块特征分析 41 三、项目面临的竞争分析 49 （一）、区域外竞争威胁分析 49 （二）、区域内楼市竞争现状 50 四、城南市场小结 59 第三部分 项目分析 60 一、项目基本概况 61 （一）、项目概况 61 （二）、项目地块价值解析 64 二、项目SWOT分析 70 （一）、S——优势 70 （二）、W——劣势 71 （三）、O——机会 72 （四）、T——威胁 73 （五）、项目综合评价 74 三、项目区域价值挖掘与重塑 76 （一）、区域价值再挖掘 76 （二）、区域价值的重塑与形成 81 （三）、项目价值体系分解 83 （四）、项目核心价值构成 85 第四部分 项目定位 89 一、项目定位背景综述 90 二、项目定位核心重点把握 91 三、目标客户定位 92 （一）、住宅目标客户定位 92 （二）、中小户型目标客户定位 95 （三）、社区商铺目标客户定位 96 （四）、目标客户定位综述 97 四、项目物业定位 98 五、项目形象定位 99 六、项目主推广语 100 七、项目案名建议 101 第五部分 物业发展建议 102 一、项目规划概要 103 （一）、城南市场产品规划概述 103 （二）、项目规划原则 106 （三）、 规划设计理念 107 二、整体规划布局建议 109 （一）、 建筑群体组合 109 （二）、各期地块价值评估 112 （三）、整体规划布局建议 117 （四）、产品品质提升策略 121 （五）、产品组合及经济测算 123 （六）、户型配比建议 129 （七）、分期开发建议 135 三、商业规划建议 138 四、户型设计建议 143 五、景观设计建议 149 （一）、整体原则 149 （二）、园林风格建议 150 （三）、商业部分景观规划 151 六、建筑及外立面风格建议 153 （一）、住宅部分建筑风格 153 （二）、商业部分建筑风格 155 七、道路与交通组织系统 157 八、物业管理建议 160 九、社区智能化建议 163 （一）、安全防范系统 163 （二）、管理系统 164 （三）、家庭商务智能化 164  第一部分 宏观市场分析 一、长沙市宏观经济分析 2005年长沙实现GDP1519.90亿元，同比增长14.9%。在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，工业实现增加值469.28亿元，同比增长17.0%；第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，第一、二、三产业分别拉动0.5、7.9、6.5个百分点，三产业对GDP增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。三产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低0.6、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。 图1-1 长沙2005年三大产业对比分析图  2005年城市居民人均可支配收入突破万元大关，居全国26个省会城市第7位、居中部地区第1位。  图1-2 2005中部城市人均可支配收入对比分析图 图1-3 2000-2005长沙居民可支配收入分析图 2006年长沙市3月止累计实现GDP376.62亿元，与去年同期相比增长14.1%。5月止累计完成全社会固定资产投资350.44亿元，与去年同期相比增长34.92%，增幅与去年同期相比回落1.80个百分点。5月止累计城市居民人均可支配收入为6431元，与去年同期相比增长11.5%，增幅回落4.9个百分点。  2005年长沙市GDP同比增长14.9% 二、长沙市房地产市场总体统计分析 1、长沙市房地产开发投资增长强劲，投资者普遍看好  图1－4 2000-2005长沙市房地产开发完成投资额图 长