豫园的项目的的策划的报告.docVIP

PAGE PAGE 68豫园商圈及“城隍庙广场”商业部分概念性策划方案目录第一章 总裁摘要 对豫园商圈现状及未来发展趋势的理解豫园商圈现状分析 关于豫园商圈现状的对照性分析1.2 豫园商圈的市场现状和特性豫园商圈的发展困境——变与不变的痛苦抉择 2.1 豫园商圈的发展目标 2.2 豫园商圈发展过程中的两大阻力 2.2.1 消费者对豫园的观念 2.2.2 商家/租户对豫园的观念第三章 豫园商圈的目标定位的确立及背景分析 第一节 豫园商圈的战略性“渐变”1.1 “渐变”的核心1.2 “渐变”的目标1.3 实现人流组合优化的途径第二节 宏观经济发展态势：从产品经济到体验经济2.1 体验是一种新的价值源泉2.2 体验王国第二节 豫园商圈的目标定位及其主题表现形式2.1 豫园商圈商业规划的中心思想2.2 主题表现形式的亮点及其表现手段2.3 主题的其他表现形式第四章 局部与整体的互动关系——豫园大商圈的概念一、“大豫园”概念的范围界定二、“大豫园”与“城隍庙广场”的互动关系三、“大豫园”商业规划的中心思想四、魅力主题表现形式的亮点五、“大豫园”的业态组合及比例“城隍庙广场”的商业定位及业态组合方案一、“城隍庙广场”的商业策划范围二、方案形成过程中的争议性问题说明三、“城隍庙广场”的发展目标四、“城隍庙广场”的经营主题五、“城隍庙广场”的经营亮点六、“城隍庙广场”的业态组合及比例 案例分析日本伊豆——传统与现代文化的融合 本方案的争议性问题说明一、文化融合问题 二、客源问题 经济效益分析附录一：关于建筑规划的几点建议附录二：对项目运营和市场推广方面的几点建议总裁摘要一、大豫园战略上海XX商务咨询有限公司受上海城隍庙置业有限公司的委托，对“城隍庙广场”就商业定位、经营主题、业态组合等方面给出概念性建议。在对该地块与周边商业环境充分理解的基础上，我们提出从“大豫园”的宏观角度来看“城隍庙广场”发展定位的建议，目的是站在更高、更远的立足点上，确立“城隍庙广场”的发展目标，将其作为整个豫园商圈商业改造计划付诸实施的一个标志性前哨阵地，通过一系列革新的手段，改变和优化现有的人流组合，带动整个“大豫园”的战略性渐变，引导豫园商圈市场形象的转变，实现“大豫园”旅游功能的优化、强化、深化，逐步提升豫园作为国际性旅游景点的品位和地位。1、“大豫园”与“城隍庙广场”的互动关系城隍庙广场标志性的前哨阵地城隍庙广场标志性的前哨阵地变革性手段变革性手段改变、优化现有的人流组合改变、优化现有的人流组合活跃豫园商圈的夜市氛围，挖掘夜市的潜力提升豫园商圈的人均消费水平进一步增加豫园商圈的日均人流量活跃豫园商圈的夜市氛围，挖掘夜市的潜力提升豫园商圈的人均消费水平进一步增加豫园商圈的日均人流量通过通过“市场培育”的过程，实现豫园的战略性渐变实现豫园商圈的可持续性发展实现豫园商圈的可持续性发展改变、优化现有的人流组合2、实现人流组合优化的途径改变、优化现有的人流组合新生代消费群的消费行为特征：具有强烈的消费意识，在物质消费的同时，注重精神上的满足追求新奇、时尚、个性的东西，愿意为此付出时间、精力和金钱新生代消费群的消费行为特征：具有强烈的消费意识，在物质消费的同时，注重精神上的满足追求新奇、时尚、个性的东西，愿意为此付出时间、精力和金钱精力充沛，喜欢夜生活豫园商圈现有人流组合的特点：游客占了非常重要的比重，逗留时间短，下午四、五点钟以后匆匆离去，夜市冷清本地消费者年龄层面老化，消费意识差，消费能力不高人均消费水平低+吸引当代的新生代消费群，给他们一个来豫园的理由，使之逐步改变对豫园的观念从下一代中培养，从童年时代开始培育其对豫园的感情，挖掘儿童的消费潜力吸引当代的新生代消费群，给他们一个来豫园的理由，使之逐步改变对豫园的观念从下一代中培养，从童年时代开始培育其对豫园的感情，挖掘儿童的消费潜力魅力主题魅力主题3、宏观经济发展态势：从产品经济到体验经济 体验是一种新的价值源泉有关的有差别的$300有关的有差别的$300展示体验$250展示体验$250$200$200顾客的需要提交服务竞争地位$150顾客的需要提交服务竞争地位$150制造商品$100制造商品$100$50$50提取产品无关的无差别的产品 商品 服务 体验提取产品无关的无差别的产品 商品 服务 体验价格定位市场溢价价格定位市场溢价图1：经济价值的递进体验王国吸取吸取教育的娱乐的教育的娱乐的被动参与积极参与被动参与积极参与逃避现实的审美的逃避现实的审美的浸入浸入图2：体验王国体验的丰富性最丰富的体验包含了四个领域的各个方面，这四个领域是以