塘北地块开发前期初步市场调报告.docVIP

PAGE 塘北地块开发前期初步市场调研报告杭州市经济发展状况长江三角洲是中国经济最发达的地区之一，也是国际公认的世界六大城市群之一。有数据显示，这一占中国国土面积仅１％的区域，人口占全国的6．25％，工业总产值则占到了全国的21％，经济总量占到了全国的１７％，而财政收入更是占到了全国的四分之一。杭州市作为浙江省政治、经济、文化中心、长三角龙头—上海的“后花园”、长江三角洲重要的中心城市，从改革开放以来，经济建设持续高速增长。GDP持续高速增长，经济发展势头强劲2003年全年实现国内生产总值2092亿元，比上年增长15%，为“九五”以来的最高水平，其中：第一产业完成127亿元，增长7.5%，第二产业完成1081亿元，增长18.3%，第三产业完成884亿元，增长12.2%，经济总量在全国大中城市中继续保持领先地位。人均GDP（按户籍人口计）达到3.27万元，折合美元3950元，比上年增长13.9%，居全省第一。1996—2003年杭州市GDP增长表城市化进程加快，全社会固定资产投资增势强劲2001年，杭州顺利实施了萧山、余杭的撤市建区工作，市区面积从683平方公里扩大到3068平方公里，人口达373万，成为长江三角洲地区仅次于上海的第二大区域性城市，为实现杭州市的持续发展拓展了广阔的空间。杭州市委、市政府及时抓住这一历史性发展机遇，提出了“构筑大都市，建设新天堂”的战略目标，确立了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的目标构架。交通西进、钱江新城、33929工程、地铁工程、高教园区建设、湖西综合保护、运河整治、良渚遗址保护、工业园区、特色街建设———十大工程全面运筹、规划、实施。杭州的城市化进程开始历史性的一跃，一个“东动西静南新北秀中兴” 的城市新格局正在形成。1995—2002年杭州市人口增长趋势图：按照杭州市总体规划，2005年杭州市区总人口为430万，2020年为530万。根据钱纳里的研究，当人均GNP（国民生产总值）为500美元、800美元、1000美元和1000美元以上时，城市化水平分别为52.7%、60.1%、63.4%和65.8%。而目前杭州市的城市化水平在45％左右（2000年的36．52％，2002年末的39．58％），按照该研究数据，杭州市的城市化水平远远偏低。随着城市的经济、人居、创业等环境的进一步趋好和交通、市政建设进程的加快，杭州市的人口增长率将会快速的提高，特别是外来人口的增长会进一步加速，对住房的需求会进一步加大。（2003年末，全市暂住人口168.59万人，比上年末净增49.31万人，增幅41.34%；其中市区暂住人口为152.79万人，比上年末净增46.22万人，增幅达43.34%。）2003年，全市全社会固定资产投资达到1006.18亿元，比上年增长30.7%。其中，重点项目共完成投资185.35亿元，为全年计划的119%。“33929”工程的基本完成；钱江新城基础设施建设全面启动；地铁一号线试验段开工建设；绕城高速公路全线建成通车；杭新景、杭徽高速公路、宣杭铁路复线、杭州萧山机场停机坪扩建和杭甬运河杭州段等工程正在抓紧建设；“西气东输”如期实现天然气进杭1996—2003年杭州市全社会固定资产投资增长表人民生活水平进一步增长据抽样调查，2003年杭州市区居民人均年可支配收入12898元，同比增长9.5%。随着生活水平的提高，居民的消费能力进一步加强，2003年，杭州市实现社会消费品零售总额587.52亿元，比上年增长12.4%，其中市区增长12.2%，五县（市）增长13.5%。同时，居民的消费结构也产生了较大变化，住房、汽车消费呈现进一步增长趋势。据《杭州年签》统计数据：99年—01年杭州市区居民人均居住面积分别为10.1M2、10.6M2、11.2M2,年增长率超过5％；市区居民家庭中，每百户家庭汽车拥有量1999－2003年杭州市城镇居民可支配收入增长表年份城镇居民可支配收入（元）增幅（%）199990857.3200097408.420011089611.92002117808.12003128989.5杭州市房地产业发展现状分析与预测省城调队数据表明，2003年房屋销售价格、租赁价格与上年相比，分别上涨6.1%、6.7%。其中，住宅价格上涨6.1%，非住宅价格上涨4.8%。在供需方面，房地产市场仍然呈现供不应求的局面，虽然近几年杭州楼市短期购买力消耗过大，房改及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，对市场的影响力趋缓。但是外来创业人口对杭州房产的需求以及保值增值的投资需求仍然非常强盛。同时由于经济的稳步增长、居民收入增加和消费水平的提高，以及原有物业增值相当明显等因素，消费者对房价的快速上涨的压力有一定的减弱，在一定程度上保证了今后几年杭州楼市强劲的购买力。商品房开发量逐