天下城市场研报告.docVIP

N.A.Consulting -- PAGE 57 -第一部分 市场调查研究一、同类住宅市场状况分析（一）调查方法、内容及分析方法说明对于住宅市场（高档物业市场）的调查，采取斟别选取楼盘专问访谈调查法，采用该方法调查基于以下几点考虑：时间上的限制取得楼盘准确的各类数据取得客户资料取得专家的判断，对市场作出的分析专家访谈内容主要对楼盘基本状况、客户资料、专家评述等方面展开调查，具体项目见附表访谈以问卷填写形式返馈信息，对该信息进行归类、统计，并配合以销售周期估算法、相关资料调查参照法对统计数据进行调整，形成该类市场基准数据。通过累计、比较分析法，交叉分析法与多种分析方法形成以下对此类住宅市场较为细致分析及理解。（二）供给分析1．规模分析国务院批复了《郑州市（1995-2010）年城市总体规划》，作为城市建设的主体对象房地产，为其发展提供了机会。纵观郑州房地产市场，项目开发规模大小各异，具体状况见下表：楼 盘占地面积总 建（m2）栋数/层数物业位置开发商未来花园6.6万18万m210栋10-26层纬四路未来地产九鼎欧洲花园5400 m21.26万m22栋多层东风路、花园路九鼎地产江山智能公寓3500 m21.8万m21栋高层东明路、黄河路江山房地产明鸿新城189亩十几栋多层经三路德亿房地产建业广场50余亩4万m22栋高层纬四路河南建业建业城市花园550亩45万m2一期多层建业路河南建业文博花园5万m215万m214栋农科路河南中房公司英协花园315亩30万m2二期多层107国道英协地产明辉城市花园1.66万m24.56 m22栋小高层优胜南路新明辉置业中孚紫东苑8665.86万m22栋高层紫荆路北段中孚置业世纪城1.8万m22栋多层丰产路、纬七路兆群地产裕鸿花园30亩17万一期三栋高层东西大街、紫荆山路河南裕鸿置业锦江国际花园8万多层未来大道上海锦江陇海星级1.75万1栋17层，2栋11层陇海路9号河南鑫苑置业日月星城3万2栋高层东西大街郑州嵩颍实业融元广场5.6万2栋22层花园路中达房地产文博名门20001.2万1栋16层农业路、文化路泰宏房地产太极公馆5.7万3栋小高层2栋带电梯7层紫荆山路太极置业同乐花园110亩7万3栋12层2栋15层东风路信宇地产绿洲花园15亩2栋高层农业路、经七路大地地产绿城花园110亩13.8万多层航海路、嵩山路市经济适用房开发中心东西大街商铺1万多层东西大街上海中凯长江城中城7万m2多层东西大街上海长江通过上表，从规模看差异大。建业城市花园占地达550亩，英协花园占地为315亩，规模较小的如文博名门、欧洲花园等总建筑面积才不过万余平方米，仅有1、2栋楼宇组成。从位置看，本次调查的23个楼盘中，东区有8个，中2区有7个，中1区有4个，北区有3个项目，南区有1个项目。从中不难发现，中1、2区的10个项目中规模一般都比较小，最大的是文博花园，总建筑面积为15万平方米，最小的是世纪城，总建筑面积为1.8万平方米，而其它的几个区域与中1区、中2区相比规模一般都比较大。规模开发是发展的趋势根据《郑州市（1995-2010）城市总体规划》，到2005年郑州市城区面积将扩大到189万平方公里，城市的发展对房地产业产生了积极而深远的影响，房地产是城市建设的主体对象，在城市总体规划的要点下，物业的规模开发成为必然趋势，是提高城市的美感和品位重要保障。规模优势尽显。伴随郑州房地产市场发展，素质各异的楼盘不断涌现，市场竞争尤为激烈，规模开发的优势不言而喻：建设成本低、营销手段强有力、配套设施齐全、园林景观优美。从目前郑州房地产市场的现状也可看出：象未来花园、建业城市花园、英协花园这样的大规模项目深消费者追捧。2．户型分析以下对在售物业的户型调查后，作以统计，具体见下表：户型结构表户型套数面积（M2）比率二房146100-1296%三房1352140-18853%四房636150-20025%五房441922%跃式442752%复式301250-34812%合计2523100-348100%户型面积表面积（M2）户型套数比率100-130二房1466%130-160三房55222%160-200三至五房、复式138655%200-250四房、复式2229%250以上复式、跃式2178%合计2523100%从户型结构看，三房的市场供应量最大，占抽样调查总套数的53%，次之为四房，所占比为25%。从户型面积看，160-200平方米之间的户型供应量最大，所占比为55%，次之为130-160平方米之间，所占比为22%。以下为个盘户型供应状况表楼 盘面积、户型、套数绿洲花园主力户型3房，164-167平方米；5房192平方米，各44套，复式8套；5房面积295平方米；8房8套，面积340平方米日月星城主力户型3房148-