邯郸市东区7月份市场的研究的报告.docVIP

邯郸市2009年7月东区住宅市场研究报告区域概况分析东区作为邯郸市房地产项目开发热点地区，项目开发数量众多，项目总数共13个，其中在售住宅项目11个，占该区域项目开发数量的84.6%，且都为邯郸市的知名房地产开发项目，市场竞争异常激烈，该区域在项目分布上 呈现“高密度，两中心”的态势（项目主要分布地为龙湖片区、联纺北路片区），7月份区域内无新项目出现，市场格局保持稳定，但随着人民路沿线与来马台区域旧城改造拆迁的进行，该格局将有可能被加强，区域内两大中心的覆盖面积将会扩大。可以看出项目所在区域市场环境特点为“住宅市场繁荣，市场竞争具有长期性，且异常激烈，”。本项目处于区域市场的核心区域，非常容易受到市场产品挤压的威胁，我们必须进行前卫的产品差异化供应，加快销售速度，用来规避市场风险。市场开发量体与销售体量分析区域市场产品规划与供应体量分析邯郸市旧城改造与周边建设力度加大，造成市场供应猛增，2009年预计邯郸市全市的房地产市场产品开发体量将达到420万㎡，其中年供应量为100万平米作用，年销售量80万平米。以此销售速度计算，在规划项目需5年方可消化完毕，未来邯郸市场的销售压力长期存在。但截至2009年7月24日，邯郸市东区市场住宅项目的产品规划量约为217.4万㎡，其中市场供应产品面积体量约为122.9万㎡，区域市场呈现“规划体量巨大，供应量体较少”的现象。区域市场供应与销售体量分析截止2009年7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场开发量体为10690套；市场供应量体为5883套，占总开发量体的55.03%，同比上涨2.92%；市场潜在供应量体为4807套，占总开发量体的44.97%。区域市场的产品供应量体进一步小幅增加，潜在供应量体依然巨大，如果潜在供应量体集中放量，市场将出现供大于求的产品市场挤压。截止7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场累计供应量体为5883套；市场累计销售量体为3254套，占总开发量体的55.31%；市场未售量体为2629套，占总开发量体的44.69%。区域市场住宅产品的供销结构较为平衡，供应量体持续小幅增长，销售去化稳定，且有上涨。市场产品供应结构分析截止7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场供应面积结构为30-80㎡，80-100㎡，100-120㎡，120-140㎡，140-160㎡，160㎡以上，面积配比为3%/8%/46%/14%/22%/7%，同比上月80-120㎡产品市场占有比例增长3%；户型结构为1房，2房，3房，4房，户型配比为3%/28%/59%/10%，同比上月无变化，7月份市场销售房源的80-120 ㎡产品供应量体继续少量增加，但供应量体依然缺乏，区域市场住宅市场产品供应结构依然以120-140㎡两三房为主力产品供应。市场产品销售价格分析价格趋势分析市场销售继续复苏，市场销售呈现持续上升的态势，销售量不断提升，到7月份，市场整体房屋销售价格略微上扬，区域市场产品销售均价达到3860元/㎡，上涨50元/㎡，较上月上涨1.31%，市场产品销售均价反弹势头强烈，但后期趋势还很难判断，仍然存在继续下跌的可能。价格区间分析截止7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场销售价格范围为3700-4200元/㎡，市场最低均价与最高均价分别上涨136与154元/㎡，产品销售均价为3860元/㎡，最高产品销售价格为4400元/㎡，最低销售价格3700元/㎡，单位价差高达700元/㎡。但单位售价差距依然很大，市场产品销售价格恶性竞争因素依然处在。项目名称均价最高价格最低价格星城国际420044003980融富中心378041503450连城别苑410043003600万博园420043803900拉德芳斯328036203200万浩枫景360037803300市场386042003700成交价格分析7月，各个项目为了提高销售速度，依然沿用6月份的策略，采用了价格优惠、打折、团购的手段促进销售，但打折幅度明显降低，整体市场依然呈现“报价高，成交价低”的状况。截止7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场销售价格3860元/㎡，市场成交价格为3720元/项目名称均价成交均价星城国富中城别博德芳浩枫售去化速度市场销售速度分析市场经过5、6月的热销，进入7月份，虽然市场进入传统销售淡季的淡季，但由于市场转暖，市场销售速度并未出现大幅减慢，在连城别苑推出新房源的条件下，市场当月的销售速度有所加快，截止7月23日，本项目所在区域内，市场项目销售的去化速度为1.74套/天，较6月份比市场项目销售的