苏州东渚商业的项目评估的报告.docVIP

苏地2006-G-97评估报告一、项目评估依据分析：1、区位特征简要——苏州科技城西边、东渚龙康路东侧、居民密集、近靠东渚镇政府本项目位于龙康路与区间路（规划道路）交汇处，靠近东渚最大的商业项目——美田东渚财富广场，周边住宅有东渚镇最大的动迁房——龙景花园，东靠230省道。2、立地分析：（1）地貌：地面大部分比较平整，小部分有起伏；整体基本呈正方形。（2）主要经济技术指标：地块编号地块坐落地块性质使用年限地块面积（m2）容积率建筑密度绿化率2006-G-97东渚龙康路东侧、规划用地北侧商业40年7131≤1.0≤50%≥20%（3）地块照片: （4）项目四至情况:东面：民房（少量）、工厂、230省道南面：公交车站、前进路（规划中）、工厂（腾龙机械福田工具） 西面：龙康路、龙景花园（动迁房） 北面：区间路（规划）、美田东渚财富广场二期用地太湖大道太湖大道北医院政府地块周边环境北医院政府农贸市场街铺渚镇路科技城农贸市场街铺渚镇路科技城街铺龙景花园龙景街铺龙景花园龙景花园财富广场一期龙昌路龙昌路区间路工厂财富广场二期街铺区间路工厂财富广场二期街铺公交站97号地块龙景公交站97号地块龙景花园小河230省道前进路小河230省道前进路工厂龙康路工厂龙康路项目SWOT分析本案优势本案周边拥有大规模的动迁小区——龙景花园，常住人口多，有巨大的消费力；地块交通便利，位于龙康路与龙昌路的交界处，而且东渚公交总站就在项目边上，出行便捷，且带来了一定的人气。地块周边的龙景花园吸纳了将近5万的人口在此居住，居住氛围比较浓厚；项目北边的龙昌路规划前景好，直通科技城；劣势地块目前位置还有点偏，区域成熟度不够；地块规模较小，最终利润偏低，做不出大手笔；地块周边存在一些工厂，势必造成一定的污染；由于附近小区都是动迁小区，其具有的实际消费力值得深思；项目北边的区间路过于狭窄，南边的前进路一直在施工，比较混乱。机会点该地块与东渚财富广场毗邻，财富广场一期的热销已经带动了此区域的商业氛围；本地块周边的道路规划前景好。科技城距离比较近，影响力大。威胁点财富广场财大气粗，紧挨地块边上，本项目竞争形势严峻；国家政策的不确定性对项目的影响。3、周边环境分析：（1）周边商业分析： ●230省道商业带：230省道两旁的商业是东渚镇最老、最繁华的商业带，集购物、服装、餐饮、娱乐、休闲等于一体的商业中心，目前人气鼎盛；●龙昌路商业带：因为该道路修好不久，所以这一带的商业目前还未起步，但是该道路今后将直通科技城，因此这里的发展潜力巨大，况且财富广场一期的热销也促进了该区域商业的发展，商业氛围慢慢得到提升。（2）周边人口分析 ●社区居民: 目前东渚镇上大规模的住宅区以龙景花园为主，人口规模在5万人左右，这些人有很大的消费需求。（3）周边物业分析周边商业以230省道沿街商铺为主，业态以零售、餐饮、服装、杂货为主。●230省道的临街铺：营业面积：1-2层，一层一间50㎡左右，租金为50-60元/㎡/月左右●龙昌路的临街铺：由于道路竣工不久，故目前商业尚未起步，但未来前景非常看好！分布类型出租（售）面积租金/售价租赁（销售）方式出租（销售）率230省道商业带街铺1-2层，一层一间50㎡左右50-60元/㎡/月单独或整体出租100%龙昌路商业带（财富广场一期）街铺、集中商业1-3层、1-2层面积范围：80-220㎡7000元/㎡单独或整体出售100%●苏州各大商圈概况：区域观前商圈石路商圈南门商圈东渚商业目前售价（万元/平米）1F：6-72F：3-43F：1-21+2+3F：2-31F：2.5-3.52F：2-2.53F：1-1.81+2+3F：1-1.81F：2.5-4.82F：1.5-1.93F：0.8-11+2+3F：1.5-2.51F：1.1左右1+2F：0.8-0.91+2+3F：0.70.68-0.8目前租金（元/平米.月）1F：450-7502F：240-3903F：120-1801+2+3F：300-4501F：360-5402F：180-3003F：90-1201+2+3F：150-2401F：180-3002F：120-1503F：60-901+2+3F：90-1351F：65-701+2F：60左右1+2+3F投资回报率（%）1F：11.22F：11.03F：12.21+2+3F：18.31F：18.32F：13.03F：9.11+2+3F：16.91F：82F：9.73F：10.11+2+3F：6.81F：81+2F：8.81+2+3F：9.34.重点个案剖析：美田东渚财富广场一期区 域东渚项目位置龙昌路南北两侧(龙景花园旁)装修情况毛坯案 名东渚财富广场容 积 率1.2售 楼 处树园路89号发 展 商 HYPERLINK /company/1822174