海典数码城营销推广告DOC16.docVIP

PAGE Centaline中原地产 第 PAGE 17页海典数码城营销推广报告一、项目分析项目概况：序号项 目内 容1位置2首层面积3二层面积4三层面积5设计车位数说明：本项目位置处于南山海雅商圈中心区，对面是南山最繁华之商业中心，有海雅百货、友谊城百货、儿童世界南山店、创景名店等大型商场。目前发展商拥有1-2层所有权。项目位置分析：与本项目一路之隔的南油商业氛围已逐步成熟，聚集了大量的百货商家，并且由几大百货商场形成了合理的商业区，有时尚百货（海雅百货）、专业市场（儿童世界）、女性主题百货（创景名店）、中高档百货（友谊城），加上周边的街铺，已形成了一定功能配备较完善的商业圈。本项目位于南油大道以西，商业氛围目前被南油大道隔断，而南油大道由于是车流异常繁忙，加上与滨海大道交汇的立交桥，车速行驶的车辆的速度较快，以及本项目所处的南油大道以西目前缺乏大的商业带动，造成了本项目目前的商业氛围还不成熟，如何营造本区域的商业氛围是本项目成功销售推广的关键。二、项目定位项目定位：根据最新中原市场调研结果，在南山海雅商圈内经营手机通讯产品、电脑、数码产品及小家电的专业市场存在市场空白，结合项目有利地理位置及项目特点，中原经过慎重考虑，建议本项目功能定位调整为：南山海雅百货商圈“超级数码商城”首层街铺功能调整建议：经营品牌电脑、品牌通讯产品、品牌数码产品专卖店；二层内铺功能调整建议：经营中档电脑、手机、数码相机、小家电等产品的专业市场；档次形象定位结合海雅商圈的特点及项目数码商城的专业定位，建议经营档次为中档，整体表现为大众化消费特征。经营管理定位建议聘请有知名度的，经验丰富的数码商场经营管理公司统筹项目整体经营运作或作为项目经营管理顾问全程参与经营。三、销售方式建议中原通过对项目的市场定位及发展商对资金回笼要求两个方面的综合考虑，特对项目销售方式及效益分析提出如下建议，具体方式如下：销售方式——街铺直接销售（在经营管理公司的统一规划下，明确铺位经营范围，经营者的经营业态要和项目整体经营业态相吻合，并且铺位的装修风格也要符合整体定位的要求）；——二层内铺带租约销售，具体表现为：采用首3年年返还10%的销售方式（一次性返还，在首期款中扣除，实付首期10%），该3年内由发展商统一招商，统一经营（发展商负责二层商场的整体装修和设备配置，铺位的经营规划以产权划分为基本单位，通道与产权划分图重合），从第4年开始，产权交还小业主，小业主可协商收取占用该产权铺位商家的租金或收回产权自己经营，但具体经营范围仍要服从经营管理公司的整体规划。海典数码城功能分布图（仅供参考）效益分析A、项目之总销售额区域区域均价（元/㎡）规划面积（建筑面积）销售率销售额（元）首层街铺二楼铺位合计。B、其中二楼之销售收益：项目金额备注销售额3年返租支出： 3年内出租收益(如整个商场内铺3年内月平均租金80元/平方米)最终销售收入D、在整个销售过程中，发展商要承担项目营销推广费、合作公司代理费、商场设备购置费及装修费及相关税费等费用。四、营销推广策略（一）项目推广主要宣传卖点陈列南山海雅商圈升级概念：本项目所处位置是目前南山最繁华、商业氛围最浓厚、最有发展前景的地段海雅商圈腹心位置，在城市规划中是南山区的主要商业地带。数码产品已成为21世纪时尚消费潮流。商场建面5000平米，是目前海雅商圈规模最大、经营档次最高、经营品种最齐全的数码产品商城，也是海雅商圈标志性建筑物之一。现楼发售，即买既收租概念。 （询问一层和二层的营业时间）黄金街铺，一铺富三代。。海雅商圈是目前南山消费最集中的商圈，随着南山区城市规划逐步改造和海雅商圈的不断升级，该地段商铺升值空间无限。知名品牌商家进驻概念。随着联想，三星，索尼等品牌经营商家的进驻，将大大提升商城的物业形象，增强中小业主投资本物业的信心。返租投资概念。 超低投入，3年年返租10%，投资者坐收无限升值空间。首期租金返还概念。 为降低客户的置业门槛，本项目正式发售时，购买二层商铺可一次性返还3年的返租租金，即商铺总价的30%，在首期款中扣除；海雅人行天桥概念。 直接与海雅百货（肯德基）相连的人行天桥能有效引导人流进而增加海典数码商城的人流量。（二）项目整体营销推广思路推广思路原则：A、分期分批推售策略；B、前期造势采用报纸媒体、促销活动、举办专题论坛立体轰炸策略；针对本项目的销售，中原认为有以下重点1.商场规划是制定营销策略的前提商场的规划类似于住宅的户型设计，设计的好坏直接影响客户选择。商场规则及具体商铺的划分既要考虑销售，也要考虑经营；既要考虑小业主，也