房价和房地产税制改革研究.pptVIP

学习 教程 教材 多媒体课件【友情分享】GOOD GOOD STUDAY, DAY DAY UP↗↗ 房价与房地产税制改革研究 ——以东莞市新政为例 吴任之 郑光赏 梁木志 研究意义 随着我国经济的飞速发展，房地产市场愈显火热，房价节节攀升，从中央到地方，各级政府都相应采取了措施，借此限制人们的投机性购房，使房价更符合人们的实际居住水平。税收政策是其中用得最多措施之一，通过这次研究，想知道税收手段到底能不能调节现在火热的房地产市场，调节房价,该如何运用税收手段 东莞市新政  ——政策内容 从2007年11月1日起，东莞楼市有两项与二手房交易息息相关的税收政策做出重大调整 ： A 二手房交易将强征20%个人所得税，原有的按照交易总额2%征收个人所得税的征税方式将停止使用 。 B 个人转让房地产的土地增值税的征收方式，由原来采用先预征后清算的方式改为直接清算或核定征收,土地增值税税率由交易总额0.5%升至交易总额1.5% 。 政策实施的背景 东莞市人只有一处房产的相当少见，大多数本地人都拥有两套以上的房产，除了自己住的一套，其他都装修好之后向外出租，租不出去也留在那里等着升值之后再卖出去或是干脆留在那里。这些本地人平时都不用出去工作，留在家吃房租就可以了 ， 政策实施的背景 东莞市一直以来都有着巨大的流动人口，一些想要暂时定居在东莞的外地人口，在价格的驱动下，大多数都会选择二手房作为暂居点，所以，二手房市场在东莞非常发达。 东莞市新政  ——政策分析 从政策的内容看，出台这样一个政策，就是为了调节目前持续上涨，高居不下的房价，打击不良的房地产炒作行为。上述两条对二手房交易中税收的征收方式的改变，必定会对东莞市居民有所影响，特别是对那些拥有两套或两套以上房产准备用以投资的房产投资者，在一定程度打击了房地产投机,调控房地产市场 东莞市新政  ——分析 另一方面，这次的新政极大地增加了那部分想购买二手房的人群的购房成本，使他们变得保守起来了，在一定程度限制人们的购房需求。 东莞市新政 ——分析 通过以上分析，好像新政实施以后会对调节二手房地产市场产生很大的效果，交易成本提高了，买者不想买了，卖者又卖不了，交易量自然就下降了，火热的房地产市场降温了，政府的调节目的也就达到了，但事实并非如此，虽然交易下降了，但是房价还是那么高，出现有价无市的现象，只要你不交易，政府就不能征你的税，而且房子的保质期那么长，可以当作一种财富贮存起来 ，所以这个关于二手房的新政实施效果就大打折扣了。 东莞市新政 ——分析 还有的是，俗话说，上有政策，下有对策。在东莞市这项新政推出以前，某些售房者就对这种收取个人所得税的政策有了对策。他们在交易时，互相协商降低交易价格，而由购房者私底下补回差价，从而少缴税，在新政策的影响下，其程度可能会继续加深，这样，新政就更难取得其想要达到的效果。 东莞市新政 ——分析 其实，对房屋转让的个人所得税的征收早已有之，现在只是加大了征收的数额 ，在土地供应有限，房地产市场依然是卖方市场的情况下，卖房者完全可以将税负转移到购房者身上的，对“炒房者”的影响是很小的，政府希望通过加大征收额度来调节房价，在目前中国的房地产税收制度（重流通环节，轻保有环节），是不能取得很好效果的，相反，它有可能促使房价的进一步上升。 我国的房地产税制存在的问题 A 税种多,负担重,税种设置重复 城市维护建设税、教育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税，营业税 ，印花税、企业所得税、个人所得税 等等 我国的房地产税制存在的问题 B 对房地产业行政事业收费项目多，计征不规范 工程质量监督费，工程定额测定费，城市道路占用费，拆迁管理费，白蚁防治费，房屋产权登记费，房屋安全鉴定费，房地产价格评估费，房屋交易管理费，房屋使用权