房地产商品住宅项目价格体系（完整版）.pptVIP

住宅销售价格系数的制定及评分 三、案例-确定单楼栋户型价格体系 楼层系数：对多层、小高层和高层住宅而言，楼层系数是必须考虑的因素，其系数分值对住宅单位单价有着比较重要的影响。楼层系数分值的确定需要根据住宅层数来具体制定，不同楼型的住宅在不同的地区，其系数分值制定标准是不一样的。在制定楼层系数分值时，须要具体项目具体分析、具体楼型具体分析。一般而言，对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数分值逐渐增大，但最顶层（最底层）的则可能比它下面（上面）三四个层面分值要低；对多层住宅而言，一般情况是，三、四层系数分值最高，二、五层次之，一、六层最低。 在对住宅单位的某一系数评分过程中，应只对影响该系数的影响因素进行分析，切忌参杂考虑其它系数的影响因素，从而导致评分过程中不同系数影响因素的相互混淆，例如：对楼层系数评分过程中不考虑景观因素的影响，对安静度系数评分过程中不考虑景观、朝向因素的影响。此外，若有顶层（底层）单位中送屋顶花园、露台（地面花园、半地下室）、住宅单位中配送的空间（计入建筑面积、不计容积率）等情况，不可在任一系数评分过程中予以考虑，需要单独计价。其它类似情况也需要各地区公司具体情况具体分析。 [*] 住宅销售价格系数的制定及评分 三、案例-确定单楼栋户型价格体系 [*] 案例1：金隅时代城16#-18#价格体系论证 二期住宅均价定位——楼座特征描述 18#楼：户型由约130㎡三居和90㎡小复式组成，在16-18#楼中位置最差，有底商，临街，景观优势最低，仅能欣赏东北方向园林景观，户型面积区间非本市改善型客户最优考虑的面积区间。 17#楼：户型由约100㎡二居、约150㎡三居和约180㎡四居组成，三楼之中综合素质居中，有底商，南侧为社区主入口，有噪音影响，景观仅能欣赏东南侧及北侧，面积区间为本区域销售抗性相对较小的改善型面积区间。 16#楼：户型同17#楼，三楼中位置最佳，270°园林景观，无底商，噪音小，户型面积区间同17#楼相对较受欢迎，但北侧有高层建筑（15#）影响视野。 由上述楼栋剖析得出 三楼价值排序由低至高分别为：18#、17#、16#。 住宅销售价格系数的制定及评分 三、案例-确定楼栋价格体系 [*] 二期价差体系定位（住宅部分） 根据16、17、18#楼的楼座排布位置及户型组成得出整体的推盘节奏为18#——17#——16#； 基于销售价格的延续性与价格的平稳增长，以及近阶段最新出台的房产新政对项目后期销售可能会产生的影响（本案二期主要客群定位为改善型需求客户），综合考虑到户型面积区间相对较为接近于13、10#楼的楼栋为18#楼，均属于中小户型（90㎡以上），将18#楼均价与10#楼目前的成交均价（5100元/㎡）持平——因此，18#楼整体均价定位为5100元/㎡； 根据项目正常的销售经验，项目价格一年的增幅为10%，本案2010年住宅销售楼栋为5栋，因此平均涨幅定位为2% （本案整体均价为5000元/㎡ ×2% ）——由此初步得出17#楼均价为5200元/㎡，16#楼均价为5300元/㎡。 ——因此，二期住宅整体销售成交均价预计不低于5000元/㎡。 案例1：金隅时代城16#-18#价格体系论证 住宅销售价格系数的制定及评分 三、案例-确定楼栋价格体系 [*] 案例2：金隅时代城5#价格体系论证 交通影响+30元/㎡，5#楼位于小区南部，东侧和南侧临近市政路，离小区南门出口距离最近，出行便捷+30元/㎡ 噪音影响-30元/㎡，项目小区东侧和南侧有都临近市政路，因此5#临路影响-30元/㎡； 商业影响-50元/㎡，5#楼东侧及南侧受商业影响-50元/㎡； 采光影响+0元/㎡：南侧+50元/㎡、东侧+30元/㎡、西侧-30元/㎡、北侧-50元/㎡；南侧没有遮挡采光+50元/㎡，北侧有3#楼遮挡影响采光-50元/㎡；东侧无遮挡上午采光好+20元/ ㎡，西侧有9#楼遮挡影响采光-20元/㎡； 视野影响+0元/㎡：北侧侧有3#楼-50元/㎡、南侧视野较好+30元/㎡，东侧视野较好+50元/㎡，西侧有9#楼影响-30元/㎡； 景观影响+70元/㎡：南侧无景观-30元/㎡，东侧有湿地公园+100元/㎡，西侧有社区景观+50元/㎡，北侧景观受3号楼影响-50元/㎡。 　根据5#自身现状导向作用形成修正： +20元∕平米 价格体系中5#权重 住宅销售价格系数的制定及评分 三、案例-确定单楼栋户型价格体系 [*] 案例3：金隅时代城5#价格体系论证 价格体系制定原则及依据 原则： 快速去化原则 均匀销售原则 与项目普通住宅相比，合理去化的原则 与市场同类产品相比，相对优势的原则 依据： 5号楼图纸：项目规划图纸/总平图/户型图/标准层平面图/立面图/景观效果图/商业平面图 5号楼各户型销售面积 5号楼欲达到的