基于内控导向房地产项目成本控制探讨.docVIP

基于内控导向房地产项目成本控制探讨 　　摘要：当前我国房地产企业竞争日趋激烈，政府逐渐加强对于房地产行业的调控，这就要求企业必须提高成本控制水平，保证企业的健康、稳定发展。本文通过分析了房地产成本控制的特征及当期存在的主要问题，提出了基于内控导向的成本控制措施，确保企业的经济效益最大化。 　　关键词：内控导向；房地产；成本控制；措施 　　房地产企业发展迅速，竞争也愈来愈大，只有通过降低企业的成本投入，才能提高企业的市场竞争力，使得企业的利润最大化。同时，通过对企业进行内部控制，可以有效对企业的成本投入进行严格控制，增强房地产企业的综合实力及竞争力。 　　1 房地产项目的成本控制特征 　　1.1 房地产成本控制周期长 　　房地产企业从规划、设计、施工、竣工到销售、资金回笼，需要经过一段很漫长的时间，可见其成本控制周期较长，这无疑增加了企业对成本投入、控制、回收资金的难度，使得企业经营风险加大，容易导致企业资金回笼情况不佳、甚至亏损。 　　1.2 房地产成本控制难度大 　　由于房地产企业所经营的商品较为特殊，周期长、工程量大，需要考虑的影响因素众多，包括预算管理、造价管理、施工管理等方面，可见，房地产企业在控制成本方面难度较大。 　　1.3 房地产成本控制对人员的专业化水平要求高 　　房地产项目本身的特殊性，决定了其成本控制具有较大难度，只有具有较高专业化水平的成本内控人才，才能有效、全面的对房地产的成本进行控制，保证企业的经营效益。 　　2 房地产项目成本控制存在的问题分析 　　2.1 房地产项目收款环节繁杂，收益难以衡量 　　一方面，由于房地产行业所销售的商品与一般传统商品不同，一般传统商品主要采用钱货两清的方式进行商品交易，而房地产所销售的商品一般通过预售、分期收款等复杂的销售方式，加大了房地产项目的收款难度，加上房地产销售行业属于开发期与投资期较长的行业，也在一定程度上加大了房地产项目的成本控制与收益衡量难度。 　　另一方面，由于房地产所销售的商品价格因其楼层、朝向、房型、尺寸而产生不同价格，价格是顾客购买商品的重要衡量指标之一，导致房地产企业在衡量商品销售价格及收益指数的难度大大增加。 　　2.2 房地产项目成本内控人员专业化不高 　　房地产属于专业性强、复杂性高、风险性大的行业，这就决定了房地产项目的成本内控人员必须具备高度专业化水平，才能真正完成房地产成本的内控任务。 　　2.3 房地产项目的收益评价体系不完善 　　当前，我国房地产企业的销售业绩随着各季节性的改变而改变，波动性较大，加上商品在验收出售之后，其巨额预收款被确认为收入。然而，经常有预收款经过好几个会计期都还无法被收回，这使得企业的收益评价体系所得结果有误，所反映出的企业经营情况也是不全面、不正确的。 　　3 基于内控导向的房地产成本控制措施 　　3.1 严格控制房地产的成本投入，降低企业财务风险 　　3.1.1 引进先进的成本内控方法 　　房地产企业可以通过引进先进的成本内控方式，加强对房地产成本的管理与控制，从而降低的风险。学习、借鉴外国的丰富经验总结，我国房地产企业可以通过清单报价法及企业战略成本控制法等先进技术的引进，充分提高房地产企业的成本控制水平。 　　（1）清单报价法。房地产企业通过清单报价法不仅一目了然，而且有助于房地产企业对项目进行整体水平的控制，通过筛选价格合理的施工单位，同样的工程数量与工程质量，花费更少的经费，有利于节约企业的成本投入，提高企业的经营收益率。 　　（2）战略成本控制法。房地产企业通过制定企业的发展规划及发展战略目标，对企业的成本结构进行彻底改善，使其适应当前的市场经济条件状况。 　　3.1.2 通过内控导向控制房地产成本投入 　　房地产企业通过内控导向对企业内部的经营、生产与管理活动进行管理、控制，内控导向主要包括预算控制与资金管理、降低风险等方面。 　　（1）严格控制预算 　　对企业的预算进行控制，主要是对企业经营活动中资金的筹集、物资的采购、生产成本、销售成本等活动进行管理、控制。通过对房地产企业中各项具体业务进行预算估计、计算，审核该项目所需成本，通过内控导向对企业的成本进行严格控制、管理。结合企业自身的经营情况及资金流动性、资金状况等实际情况，制定房地产企业的预算制度规划，对企业各项项目的成本进行系统性的规划、控制，确保各大项目完成质量的同时，还应当保证该项目的成本投入都在企业的预算之内，最终实现内控导向对企业成本的控制。 　　（2）加强资金管理 　　加强对企业的资金系统管理，尤其是对现金流动的管理，提高企业的资金回流率，提升房地产企业的综合实力及核心竞争能力。通过内控导向，加强房地产企业的资金管理，不仅可以有效的降低企业的经营风险，而且可以加快企