沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案MvoS_.doc

PAGE 沧州青县沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案 报告日期：二00九年九月目 录第一部分 项目概况及SWOT分析1.1项目位置1.2项目基本数据1.3项目SWOT分析第二部分 项目定位2.1．产品定位2.1.1 项目开发档次2.1.2 户型设计准确性评估及建议2.1.3户型配比建议2.2．价格定位2.2.1均价定义2.2.2价格策略2.3．客户定位2.3.1目标客户群组成成分的分析与判断2.3.2目标客户群的消费层次设定2.3.3目标客户群的消费心理分析2.4开发经营指导思想2.4.1开发速度建议第三部分 营销策略3.1营销策略3.2差异化竞争策略3.3卖点设计第四部分 项目创新体系4.1创新思路4.2项目核心竞争力构成及因素分解4.3施工现场包装建议4.4创新体系的设计及实施要点4.4.1规划创新体系4.4.1.1规划创新1：坡地绿化4.4.1.2 规划创新2：引水入园——盈动浅溪4.4.1.3规划创新3：撒野广场——七色彩虹4.4.1.4 规划创新4：传媒展阅广场——朝花夕拾4.4.1.5 规划创新5：奇石园4.5服务、管理创新体系建议4.6营销策略创新建议4.7项目风险回避第五部分 项目开发与营销面临的重大问题的说明及对策5.1本项目的制胜关键5.2项目物业管理5.3营销主题的实施要点5.4营销费用控制5.5销售指导思想第六部分 项目营销执行方案6.1价格策略6.2 客户策略6.2.1情感认同6.2.2 找准客户定位6.2.3 客户分析6.3 销售策略6.3.1 销售手段6.3.1.1 认购方式6.3.1.2策划、销售信息相互反馈关系6.3.1.3 开盘策略方法6.4 销售阶段划分6.5 前期工作主要时间节点及相应营销政策5.6事件营销6.7销售组织6.7.1销售资料准备6.7.2销售文件的准备6.7.3销售人员准备6.8营销执行计划与节奏控制第七部分 项目推广篇7.1案名建议广告语建议7.2媒体计划第一部分 项目概况及SWOT分析1.1项目位置：从地理区位图上看，本案位于青县县城北部，如右图所示（五角星）。从地理区位图上看，本案位于青县县城北部，如右图所示（五角星）。项目位于县城外环北部，远离县中心，属于偏僻位置；项目紧邻南运河，空气环境较好，宜居位置；周边有唐家窑小学、县蔬菜批发市场、县二中、县二医院等，未来市政配套完善，满足了本案消费者生活需求。从地理区位图上看，本案位于青县县城北部，如右图所示（五角星）。项目位于县城外环北部，远离县中心，属于偏僻位置；项目紧邻南运河，空气环境较好，宜居位置；周边有唐家窑小学、县蔬菜批发市场、县二中、县二医院等，未来市政配套完善，满足了本案消费者生活需求。项目现为净地块，但开发建设需要大量的回填土，势必增加工程成本支出；项目现为净地块，但开发建设需要大量的回填土，势必增加工程成本支出；南运河道半环抱本案，并会给人们带来财气，通常称为“玉带环腰”，在宣传中暗引风水区位之说将对本案起到促进销售；项目基本数据项目占地：70069平方米，合约105亩项目总建：90389平方米容积率：1.29绿化率：47%停车位：423个（车库、临时停车位）开发计划：小区分三期开发北侧为一期开发，物业类型为小高层和高层，首层为储藏室和车库；南侧为二期工程，物业类型为6层多层住宅（小产权），顶层退台，首层为储藏室和车库；沿河堤为三期工程，6——9层住宅，首层为储藏室和车库；小区不做配套，除小区供暖锅炉房、小区公建外等项目SWOT分析优势S：S1 中超品牌感召力；S2 项目周边良好的空气环境，宜居环境；S3 区域文化基因（南运河文化，盘古文化）；S4 产品本身的竞争力；S5 该区域市场空白，项目及时入市；劣势W：W1 现实处于县城北部，远离闹区；W2 项目需要大量回填土，增加成本；W3 项目就近市政配套较少，且县蔬菜市场环境较差，间接影响本案；机会O：O1 开发商扎堆开发格局将改变区域现状，热点片区；O2 客户对居住品质向往和可以被牵引；O3 政府对北部区域改造、规划的力度；O4 青县地产处于整体上升的趋势，客户对未来的预期良好；威胁T：T1 区域庞大的竞争体量（位于北环路南侧，二中西侧，11589.2平方米（天泽家园），位于104国道东侧，盘古宾馆北侧，4570平方米两块地块）；T2 其他区域规模楼盘威胁；T3 客户区域心理防线；T4 其他不确定性威胁；根据上文分析及SWOT分析，得到项目营销发展策略：品牌先行——品牌竞争力及延展张力强；——避免后期炒作效果流失；实现外部竞争优势；——容易加入精神层面内容，相应客户心理向往，实现精神层面交流实景展示——及早入市，改善片区的形