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注册会计师考试辅导 　会　计 　　　　　 第 PAGE 1页第七章　投资性房地产　　第一节 投资性房地产的特征与范围　　第二节 确认和初始计量　　第三节 后续计量　　第四节 投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节　投资性房地产的特征与范围　　一、属于投资性房地产的特征与范围房产已出租的建筑物地产已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权建筑物+劳务将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务）一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。　　二、不属于投资性房地产的特征与范围　　1.用途不符自用的建筑物固定资产自用的土地使用权无形资产销售的房地产存货经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）　　2.违法按国家规定认定的闲置土地不是区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。是第二节　投资性房地产的确认和初始计量　　一、确认时点已出租的建筑物租赁期开始日已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期以备经营出租的空置建筑物和在建建筑物董事会或类似机构作出书面决议的日期　　二、初始计量　　投资性房地产应当按成本进行初始计量。外购房产同固定资产地产同无形资产自建同固定资产转换后续公则公后续成则成　　【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。　　借：投资性房地产　　1 200　　　　贷：银行存款　　　　1 200第三节　投资性房地产的后续计量　　一、成本模式　　1.相同：也提折旧（摊销），也提减值；　　2.不同：收入支出作为其他业务核算。　　自用　　　　　　　　　　　出租　　固定资产、无形资产　　　投资性房地产　　累计折旧、累计摊销　　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　出售：营业外收入　　　　平时+出售：　　　　　营业外支出　　　　其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　其他业务成本　　【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。　　原自用时计提折旧：　　每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元）　　借：管理费用　　　　5　　　　贷：累计折旧　　　　5　　（1）租赁期开始日（华丽转身）　　借：投资性房地产　　1 200　　　　贷：固定资产　　　　1 200　　借：累计折旧　　　　　195　　　　贷：投资性房地产累计折旧　195　　（2）每月计提折旧　　借：其他业务成本　　　　　　　5　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　5　　（3）每月确认租金收入　　借：银行存款　　　　　　　　　6　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　6 　　【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。　　计提减值准备：　　借：资产减值损失　　　　　　　60　　　　贷：投资性房地产减值准备　　　60 　　已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。　　二、公允模式　　企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。　　　　【例题-公允】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为10年。该写字楼的造价为9 000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。 　　（1）出租日 　　借：投资性房地产——成本　　9 000 　　　　贷：开发成本　　　　　　　　9 000　　（2）12月31日　　借：投资性房地产——公允价值变动　200　　　　贷：公允价值变动损益