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税务检查人员借鉴分析性复核的方法 　　税务检查人员借鉴分析性复核的方法 　分析性复核是将涉税检查对象当期的财务信息与前期进行比对，或与类似行业信息进行比较，从而研究财务信息要素之间、财务与非财务信息之间可能存在的关系。重点是对被查对象的财务进行纵向的趋势分析，以及同行业间横向的数据比率分析。房地产开发企业由于行业经营特点独特，开发周期长，部分项目数据可从多方面验证等特点，立足财务报表等数据进行分析性复核，对制定案头审核，确立审核重点具有一定的参考意义。 　　案例一： 　　对企业经营特点进行横向数据分析，发现迟计收入疑点。 　　1.基本情况 　　A房地产开发有限公司，在某市开发一大型商业综合体项目。2016年度因销售未完工开发产品，在年度企业所得税汇算清缴时以纳税调增形式缴纳企业所得税800万元，在2016年初进行2016年年度申报仍未确认收入和结转相应成本，应税所得额的累计负数已超过7000万元。 　　2.案头分析 　　税务工作人员认为，房地产开发企业本身属资金密集型行业，财务成本高，且制式的预售合同都标明交付日期，逾期需支付补偿。该项目地处闹市，周边多个其他企业开发的项目都是预售后1年～2年内即开始交付。如未遇重大不可抗因素，商品房开始预售后近4年仍未交付应该极少发生。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第三条，房地产开发企业开发的产品视为已经完工的条件有以下三条： 　　开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　开发产品已开始投入使用。 　　开发产品已取得了初始产权证明。 　　因此，A公司开发的项目已完工交付的嫌疑较大，却未按完工产品申报缴税，应被列为重点核查对象。 　　3.约谈 　　税务工作人员针对疑点，与A公司财务总监和收入核算经理约谈，其反复强调受自身业务水平所限，无法准确对开发产品成本进行归集和分配。同时，还声称A公司开发的这个商业综合体项目，部分建筑虽已交付，但2016年初企业已按预售款的20%计算销售毛利，缴纳了800万元企业所得税税款。企业并没有少缴税款的动机。 　　4.检查结果 　　根据约谈，税务工作人员基本确认A公司已完工交付商品房的销售收入未及时确认，通过对当地房产局公开的网络销售信息和企业销售台账进行核对，确认了收入和视同销售数额后，税务工作人员重点对A公司的开发产品成本进行归集和分配，按一楼底商，2楼～7楼商业裙楼，公寓、写字楼、和酒店等塔楼分别核算，拿出企业工程部成本核算人员和财务人员都信服的各区单位面积可售成本，最终将A公司应税所得额从累计负7000多万元调整为不亏损，虽然当年金额不大，但为企业下一纳税年度实际缴纳税款奠定了良好基础。 　　案例二： 　　针对财务费用和收入变动差异，进行纵向趋势分析，发现企业的错误扣除。 　　1.基本情况 　　B房地产开发公司有多项开发项目同时进行。2016、2016年度企业申报数据显示财务费用突然大幅飙升，但收入并未发生同步增长。 　　2.案头分析 　　借款费用的具体分配应按其用途进行区分。供开发项目未完工前建造阶段使用的借款利息支出，根据《企业会计准则第17号——借款费用》应用指南规定，房地产开发企业开发的用于对外出售的房地产开发产品，通常需要经过相当长时间的建造过程，才能达到预定可销售状态。应当将符合资本化条件的借款费用予以资本化。 　　因此，B公司为未完工开发产品借入的借款的利息，应资本化计入开发成本，完工后用于开发产品的借款费用可计入财务费用。对于完工产品的处理，国税发〔2016〕31号文件第九条规定了：“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”但B公司财务费用的增加与收入、成本的增加趋势明显不同步，因此，税务工作人员基本确定该企业具有较大的税务风险。 　　3.检查结果 　　对于当年直接扣除财务费用的理由，B公司解释为信托资金到位后实际是用于收购集团其他地产企业的股权。经约谈，税务工作人员发现B公司实际上是以混合型投资的形式引入信托资金，协议用途是储备开发用地。但在信托资金介入前，B公司先向协议信托公司借入资金，用于交付储备用地的土地出让金。信托资金到位后即立即退还前期借款。检查人员确认该企业对信托公司的第一笔借款属于过桥贷款，其目的是通过按时缴纳土地出让金，拿到土地证，为信托项目的发行提供抵押物。 　　通过对十几个账户几十笔的款项往来审核后，税务工作人员最终证明了该信托资金确实为购买开发用地，已扣除的财务费用应该进行资本化处理。企业财务人员最终认可，进行了调账和重新申报，共补缴企业所得税700多万元。 　　案例三： 　　利用存货、期间费用和收入、资产总额的变动差异，发掘企业