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购物中心综合评比 近年来，随着北京商业零售市场的逐渐发展，购物中心作为一种被大家普遍接受的新兴商业物业在京城各地遍地开花，2007-2009年开幕迎宾的购物中心大大小小有几十家之多，但是仔细探究一下这些购物中心开业后的局面，也不难发现“几家欢乐几家愁”的状况，成功和不成功之间不可否认是存在偶然性和客观原因的，但是人为的必然性因素当然还是占绝大多数，下面我选取了几家大家比较熟悉的购物中心从几个不同的角度来分析：?　　悠唐生活广场?　　基本信息：位于朝阳区丰联广场南，商业部分总面积约11万平方米，共分6 层（地下一层，地上五层）?　　区域：北临泛利大厦南街，与北京第三商业大道-朝阳门外大街临近。东接朝外市场街，西隔外交部、司法部与东二环相临，南靠三丰路，与北京著名外贸服装一条街――雅宝路相望。交通便利，周边写字楼人群及使馆人群等商务人群密集。但周边居住人群较少。 　　定位：一站式大型综合消费中心?　　硬件环境：采用典型的街坊式布局，整体商业设施都在外围道路围合的街坊内组织规划，采用步行区的方式。??　　品牌：品牌数量过少，尤其是应该占到整个购物中心体量20%以上的服装饰品类的品牌太少，导致的直接后果就是选择余地少，难以在购物中心形成“逛”的氛围。“Window Shopping”在目前较成功零售商业物业中是吸引人气的重要手段，多个品牌缤纷亮眼的展示是迅速吸引回头客的商家法宝之一。过少的品牌尤其是缺乏主流品牌，导致的人流稀少，购买力严重不足，引发商户撤场，品牌更稀少。。。恶性循环一旦形成，再要挽回就不易。操作团队在前期的业态规划、店铺划分、品牌挑选和落位上都没有对这一情况给予足够重视，最终导致目前的窘境。??　　人流动线的设计：采取了地下一层为快速餐饮和影院入口，最高层为商务餐饮、当中服饰百货的设计，这在购物中心动线上很常见，但由于本案的服饰业态的操作不成功，导致一层以上的楼层人流基本都上不去，再加上最高层设为目的性人群消费，对于当中楼层的人流也并无太大影响，最终形成了人流都只集中在地下一层和一层。?　　空置率：目前从二楼起即有大面积空置店铺，有些店铺自开张起就没开业过。总体算来，空置率几乎要达到30-40%。已对正常营业产生了较大影响，如果不能及时有效的改变现状，一层以上的部分将面临更令人尴尬的情景。二三楼宽阔的通道看得出预留了一些岛柜的位置，但岛柜的存在是依托大量人流量的，以目前的现状，继续空置岛柜位置已成定局。空置就是损失，看着这样灯火通明，干净明亮的购物中心冷清到了无人光顾的状态，任何一个商业人都会扼腕叹息。 现状及分析：目前整个购物中心据我观察，除了地下一层人气较旺，一层人群也只是差强人意，再往楼上就只能用门可罗雀来形容。一个身处旺市的购物中心会沦落至此，归根结底是操作团队在前期布局规划时太缺乏整体布局经验，忽视了服饰类业态对整个商业运营的影响力，在业态安排上给予的份额就不足，还有就是对品牌的熟悉程度和主流品牌带动人流的力量太不了解，这种缺陷体现在几个方面：1、在最能体现整个商场品牌档次及形象的一楼，让大家耳熟能详的主流品牌才几个？楼上就更不必说了。。。2、在服装品牌的落位上明显存在着租金导向的情况，谁给的租金多就给谁好位置，结果是非主流的三四线品牌占据了最好的“脸面”位置，不可否认这种品牌的承租能力的确比主流品牌强，但如此操作的后果就是主流品牌的不进入，全场除了可数的三五个一二线品牌外，都是没有市场占有率和号召力的品牌，这样消费者会买账吗？没有消费者光顾，没有人气，所有品牌的下场都惨淡收场，前期租金再高有什么用？　　作为商业人，我们都知道“人”是做任何商业的根本，没人气就不成市。一个前期操作团队的专业与否，就在其使劲浑身解数后，能多大程度的把人引进场，在开业初期就形成良性循环，为项目以后的发展运营打下良好基础。如果只看到眼前利益，只以“好招商、易招商、高租金”为标准来操作项目，不以可持续发展为唯一目标进行努力，无异于“杀鸡取卵”、“ 饮鸩止渴”。　　以目前该购物中心的经营状况来看，近期已经确定将在在一层引入ZARA、HM、星巴克等商户，看来开发商已经意识到了如果任由目前的情况继续发展下去，不拿出“刮骨疗毒”的勇气，进行大规模起底调整的话，项目不可能 “起死回生”。而目前开发商引进国际潮流服饰品牌及以目的性消费为主的商务餐饮，将会对人流的聚集起到一定的引导作用，至于未来的发展如何，就让我们拭目以待吧。?富力广场购物中心?　　基本信息：位于朝阳区东三环中路，商业部分面积约10万平方米，共 7层（地下一层，地上六层）。?　　区域：　　紧邻10号线地铁双井站，处于CBD核心商圈，紧临东三环，向北800米直达CBD中心国贸中心。周边居住人口密集，且由于周边住宅房价不菲，大