住宅工程质量投诉处理思路.docVIP

住宅工程质量投诉处理思路 　　【摘 要】改革开放以来，我国工程建设飞速发展，市政建设，住宅建设等使城市发生了翻天覆地的变化。随着经济的发展，城市居民住宅需求加大，商品房开发更以惊人的速度发展，住宅私有化，成为了城市居民最大的资产，老百姓的法律和维权意识的增强，质量投诉也逐年增多，投诉的问题增多，解决的难点也加大，如何解决好质量投诉问题，正确维护投诉和被投诉者的利益，成为政府质量管理的重点和难点工作。下面为本人在处理工程质量投诉过程中的见解和意见。 　　【关键词】工程质量；投诉处理；思路 　　1.质量投诉的主要类型 　　1.1渗水、漏水：有楼板面、屋面渗漏水；给排水管穿楼板面处渗水；厨房、卫生间渗水；外墙面渗水；窗子周边渗漏水；给水管断裂、排水管堵塞至住户被水淹等。渗漏水质量投诉成为最多的投诉问题。 　　1.2裂缝：楼板裂缝；墙面裂缝；周边工程施工造成己建成建筑的墙面，室内外地坪出现裂缝等；住户装修中随意折除造成的裂缝等。 　　1.3室内几何尺寸偏差大；房屋使用功能不满足用户要求；开发商随意更改图纸，取消功能设施，毛坏房交付，水、电等管线配套未到位的投诉近年也有所增加。 　　2.产生质量问题和投诉的原因 　　2.1随着建筑技术的快速发展，新材料、新技术的应用，出现了一些新的质量通病。例商品砼中外加剂的使用，高塌落度等原因，造成现浇砼楼板裂缝、渗水现象；免烧砖、空心砖使用致内外墙粉刷层出现空鼓、渗水现象；楼板内PVC暗管埋设，使管线位置出现楼板裂缝等。 　　2.2施工质量控制不力，未按操作规程施工也是造或质量问题的原因，如：窗子周边填塞、密封不严，造成窗子漏水；管道、烟道等位置未预留套管，补洞不密实，造城卫生间、厨房、阳台漏水；填充墙填塞不实，未按防裂的构造措施施工，致外墙裂缝渗水，造成室内装饰发霉变形。 　　2.3施工单位在施工方案，施工组织设计未充分考虑实际情况，周边环境因素等，深度不够，考虑不周，施工时对周边房屋影响造成了己建成房屋的损坏。深基坑施工降水造成周边房屋墙、地面开裂，陷落；静压桩、振动桩施工致旁边房屋地面隆起，基础变形，墙面开裂。某工程在基坑施工中，因未对周边地下管线理设情况进行详细调查，致使基坑旁城市给水管断裂，大量涌水至基坑塌方，影响到相邻一幢四层住宅的安全，住户全部疏散安置，待基础施工完毕，隐患消除，该楼房加固完成后，住户不愿意回住，要求进行折迁安置，造成了较大的经济损失和社会不良影响。某商住楼高边坡施工采用灌注桩加预应力锚索，锚索伸至边坡上距边坡20米的一幢九层住宅楼的基础下，使该楼周边挡墙、通道开裂、变形，出现安全隐患，住户集体上访，要求拆迁。 　　2.4设计考虑不周，留下使用功能隐患；开发商随意更改，不按图纸施工，取消部分功能设施。某高层商住楼，开发商取消了排烟道，住户供水管只到卫生间一个供水点，住户进行了集体上访。某住宅楼靠山而建，雨天山上泥土、小石块会落下，影响到周边环境和住户安全，住户进行了集体上访。 　　2.5一些业主在房屋装修中，私自改动房屋结构和使用功能，扩大门窗洞口面积，拆除结构承重墙，甚至拆除剪力墙，切断钢筋，在楼板上砌墙等，至房屋开裂，造成安全隐患；随意改动房屋使用功能，厨房、卫生间位置变动，至漏水现象发生；一些老公房建设年代及，设施配套不齐、老化，住户自行增加、更改，造成漏水裂缝等。 　　3.处理质量投诉的方法和难点 　　3.1认真处理质量投诉和上访预防等矛盾是处理投诉的关健 　　《云南省房屋建筑工程质量处理规定》对质量投诉的受理和处理有了规定，处理住宅工程质量投诉时，要树立为民服务的意识，充分照顾老百姓的切身利益，实事求是，认真调查，多方协调和听取意见，对质量缺陷产生的原因进行分析，明确责任，对需要检测和鉴定的，依据签定结论确定责任方对质量问题进行处理；对涉及结构安全的，需要加固补强的，责成责任方委托有资质的单位进行设计、加固和维修，并监督验收，不留隐患；对需经济赔偿的投诉，督促投诉方和责任方协商解决。总之要对质量投诉全过程跟踪监督管理，妥善解决好质量投诉的矛盾，不能因小质量问题引发更大的矛盾。 　　3.2投诉处理的难点 　　3.2.1超过保修期的质量投诉。屋面、卫生间和有防水要求的房间、外墙防渗漏的保修期为五年；给排水管道安装为两年，超过保修期出现屋面、卫生间漏水，给排水管道漏水，化粪池满溢，排水沟睹塞等质量投诉，责任也无法界定，建设、施工单位都不予处理，物业公司也无维修资金，维修基金也很难启用，且有些建设年代久的房屋无维修基金，各住户的意见、观点不同，难也统一，也不愿出维修费用，《云南省房屋建筑工程质量处理规定》对工程质量投诉处理也是指保修范围和保修期内的工程质量缺陷，超过保修期的质量投诉，超出了处理者的权限，处理此类质量投诉的难度很大。 　　3.2.2个别开发商的倒闭、合