收益法方案设计讲义.pptVIP

重庆交通大学河海学院 第四章 收益法 　收益法是房地产价格评估的基本方法之一，在土地价格评估中称为收益还原法。 1、收益法的概念 　收益法是求取估价对象未来每年的客观净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 用收益法评估出来的价格称为收益价格。 2、收益法的理论依据 　 预期原理是收益法的基础，预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体地说，房地产的价值通常不是基于其历史价格或过去的市场状况，而是基于其未来所能获取的收益。 　 历史资料的作用主要是借它推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。 3、收益法的基本公式： ? ? ? 图中：ai—房地产第i年的纯收益； n—收益年数； ri—房地产第i年的还原利率 。 每年的纯收益折现： a1折现后：a1/（1+ r1） a2折现后：a2/[（1+ r1）×（1+ r2）] …… an折现后：an /[（1+ r1）×（1+ r2）×……×（1+ rn）] 则：V= a1/（1+ r1）+ a2/[（1+ r1）×（1+ r2）]+ ……+ an /[（1+ r1）×（1+ r2）×……×（1+ rn）] 3.1 收益具有永续性，其他因素不变 收益永续性：还原利率大于0，收益年期无限，其他因素不变： a1 =a2=……= an= a ； r1= r2= ……= rn= r 将以上条件代入理论公式，得： V= a/（1+ r）+ a/（1+ r）2+ …+ a /（1+ r）n +… ， 则： 　例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出的总费用为15万元，如果该类房地产的还原利率为12%，则该房地产的收益价格为： V= =（30-15）/12%=125（万元） （总收益、总费用以年为单位） 3.2 收益年期有限，其他因素不变 （1）a1 =a2= a3=……= an= a （2）还原利率r每年不变而且大于0 （3）n表示有限年期 将以上条件代入理论公式，得： 　　　　 即 　例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出15万元的总费用，该类房地产的还原利率为12%，又知该房地产只有50年的使用年期，该房地产的收益价格为： V= =124.57（万元）  该公式是收益法计算中最常用的公式（在我国地使用年期：商业 40年，住宅70年，工业50年）。思考：如果r=0，该公式怎么办？ 3.3 纯收益在前若干年有变化的情形 　　 　此公式的假设前提是： 　①前t年的纯收益有变化； 　②t年以后纯收益无变化为a； 　③r每年不变且大于零。　 　无限年期的公式为： 　　主要适用于可以预测到近几年的收益和带租约的房地产评估。 例：某房地产，预测其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元和18万元，假设从第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类房地产的收益率为8％，则其收益价格为： 　　　　　　　　　　　　　　　　　 （万元） 3.4 预知未来若干年后不动产价格的情况 　 　　式中：Ｖ, ai, r的含义同前，Vt表示第t年的不动产价格。当目前的不动产价格难以知道，但是根据发展前景比较容易预测未来的不动产价格水平时，适宜于上述公式，特别是在某地区会出现较大的改观的情况下。 　　例如：某宗房地产近期的价格水平为3500元／m2，年纯收益为180元／m2 ，收益率为 8% ， 现获知该地区将兴建一座大型的现代化长途汽车站，将在4年后建成投入使用，到那时该地区将达到现有长途汽车站的繁荣程度。在该市现有长途汽车站，该类房地产价格为5000元／m2。 据此预计新长途汽车站建成投入使用后，该地区该类房地产价格将达到5000元／m2 。试求获知该地区将兴建长途汽车站后该房地产的价格。 　　　　　　　　　　　　　　　　（元／m2） 3.5 纯收益按等差级数递增或递减的情况 　 分两种情况：收益年期无限和有限。 　 收益年期有限时的计算公式： 式中：V, a, r的含义同前，b表示纯收益按等差级数递增或递减的数额（递增取正，递减取负），如纯收益第一年为a，则第二年为a+b，第n年为a+(n-1)b。　 收益年期无限的计算公式： 3.6 纯收益按等比级数递增或递减的情况 分两种情况：收