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浅析政策调控对房地产影响 　　【摘要】房地产是我国国民经济的的重要组成部分，为保证经济又快又好发展的同时抑制房价的过快增长，国家出台了一系列调控房地产的政策。本文将通过分析几种宏观政策的效果以及影响。 　　【关键词】房产税 限购令 宏观政策 贷款紧缩 　　一、房产税改革的现实影响 　　（一）房产税对投资需求具有抑制作用 　　房产税的开征的投资需求的影响最大，基于我国房地产行业最近十年如火如荼的发展趋势，房产税的开征将引导消费者购买房产时更加理性。相比过去，房产税是消费者购置房产时平白无故多出的一笔钱，这将不仅对自住型消费者产生影响，对投资型消费者也将产生巨大压力。对于自住型消费者来说，由于住房需求属于刚性需求，住房消费在一定程度上属于必需品，房产税的开征加大了他们的经济压力，使自住型消费者在压力之下购置户型更小、均价更低的房产。正是由于房产税的作用，使得自住型消费者在购房时充分考虑自己的经济状况，从而更加理性地选择购置的房产，使得自己能最大程度减少缴纳房产税的同时又找到最适合自己的户型。而对于投资型购房者来说，房产税的开征不仅将增加他们购进房产时的经济压力，还将大大增加对手中持有的房产成本。这必然会使得房地产的投资的预期收益大大降低，削弱投资型购房者对于继续投资房地产的热情，从而抑制房产投资的需求。 　　（二）房产税可以为地方政府提供稳定财政收入来源 　　由于土地资源具有稀缺性以及保值性，房地产的迅猛发展自然而然使得土地价格水涨船高，土地出让金在各地政府中财政收入所占比例越来越大。与此同时，地方政府对于土地财政收入的依赖越来越严重，土地出让金在多地政府成了“第二财政”。正是由于地方政府对于土地财政收入的依赖性，使得一些地方官员为了提升政绩盲目进行征地拆迁，从而引发拆迁过程中的一系列纠纷和矛盾，影响了和谐社会的构建。而从长远来看，“土地财政”缺乏可持续性，而房产税的开征将为地方政府提供长期稳定的收入来源。 　　（三）房产税对房价的影响 　　由于房产税改革可以积极地调控房地产市场，针对当前房价上涨过快的现状，房产税被寄予了很高的期望，人们希望它能够有效遏制房价过高的现象，更希望房产税能够起到立竿见影的作用。然而，影响房地产价格的决定性因素是供求关系，征收房产税抑制房价的作用非常有限，不能从根本上遏制高房价。 　　二、房贷紧缩政策对房地产的影响 　　根据传统的经济学理论，利率提高增加了房产购置者以及开发商的资金成本压力，从而抑制过快上涨的需求欲望。于此同时，投资者的融资难度大大增加，资金压力明显加大，一定程度上抑制房地产的炒作。另外，利率的提高是政府向市场房产投资行为的表态，希望能够对房价的过快上涨降温。然而现实情况却不如预期，这是因为央行对投资者在融资成本与投资预期收益的问题上产生了偏差。由于房价的过快增长很大程度上是由于部分投资者的投机行为导致的，因此央行以此为出发点，目的就是为了能够有效抑制炒房者的投机行为。但是现实情况表面这只是央行的一厢情愿。根据现代资本结构理论以及广义的MM定理，对于一个项目的融资成本来说并不是有融资成本决定了投资行为的预期收益，而是投资者的预期收益决定了该项目的融资成本。也就是说，炒房者对于房地产的预期收益决定了房地产投资的融资成本，并不是房地产投资的融资成本决定了炒房的预期收益。只要炒房者对于房产投资还是具有相当大的预期收益，简单的提高利率并不会有效遏制他们的投资欲望，这也是央行收紧房贷政策几乎失败的原因。 　　三、限购令对房地产的影响 　　（一）“限购令”的短期影响分析 　　从短期来看，由于房地产具有消费和投资的双重属性，使得其在一方面上具有必需品一般的刚性需求，而另一方面，由于土地有其稀缺性和保值性，使得房地产有了保值和增值的投资属性，因此市场上有一群专门靠炒房谋生，房地产成为了普通消费者和炒房团的热门追逐产品。而限购令的出台，使得消费者预期房价价格会下降直到自己的心理价位，因此造成了短期的成家量和价格的双双下降，但是对于投资者来说，限购令的出台使得他们的购房数量受到了限制，但是有了雄厚资金的支持，他们将注意力转移到了将至更高，升值潜力更大的高端楼盘，通过单体价格的提高来弥补总数量的减少。由于一正一负的抵消效应，房价并没有如预期般下跌，换句话说，限购令对于房价的影响短期来看并不大 　　（二）“限购令”的长期影响分析 　　从长期来看，限购令的推出确实抑制了部分的住房投资需求，一方面使得普通住宅的价格有了一定程度的下降，另一当面高端楼盘的价格却产生了上升的趋势。之所以产生了这样的现象，原因是在经济的长期发展中，限购令的推出使得部分投资者放弃了普通住宅的投资转向了高端楼盘的投资，因此造成了普通住宅的价格有了一定程度的下跌而高端楼盘的价格有了一定幅度的上涨。由于一正一负的抵消效应，房产的成交量从总体数量