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租购同权,能带来什么改变 　　今年7月以来，广州、无锡、上海、成都、郑州、北京、南京等多个城市陆续出台了住房租赁新政，媒体形容为“为租房者扩权”。一时间，“租购同权“处在了舆论的风暴眼。 中国论文网 /1/viewhtm　　“租购同权”的含义是什么？初衷是什么？它是否会给学区房降温，成为楼市调控的一个手段？ 　　城里的房子不仅仅是房子 　　买房为了什么？当然是为了居住。从理论上说，买房不是刚需，居住才是刚需，但为什么大家都是“宁做房奴不做租客”呢？ 　　究其原因，与其说我国居民历来信奉“安居乐业”，对自有住房有着长期偏好；还不如说是“城里的房子不仅仅是房子”。城里的房子，不仅仅是居住，它附加了很多公共属性。买房，人们买的不仅是“产”，还有“权”。对物权之上的义务教育、医疗、养老保障等权利的需求，有时比居住本身还强烈。 　　于是，住房市场一直行进在“重售轻租”的轨道上，房价也一直水涨船高。对此，中央提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。去年以来，国家不断释放政策信号，提出“建立购租并举的住房制度”。 　　2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变”。“租购同权”的理念正是源自这份文件。 　　今年7月，广州市政府发布住房租赁新政，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”“租购同权”首次得以明确。 　　此后，住建部等九部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，12个城市成为首批开展住房租赁试点的单位。住建部有关负责人表示，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。 　　8月，国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 　　容易引起歧义的“租购同权” 　　“租购同权”成为大家讨论的焦点，怀揣“住有所居”?粝氲娜嗣牵?希冀着“租购同权”会改变房地产市场的逻辑。 　　“租购同权”，又是“同”哪些“权”呢？在法律层面上，房主和租客不可能拥有完全一样的权利。按照产权经济学的解释，产权是一组权利，包括归属权（即所有权）、占有权、支配权、使用权、收益权、处置权。从这一意义上讲，房主和租客的产权肯定不会相同。 　　目前热议的“租购同权”中的“权”，并非是指以上的权利，而是强调租户与自有住房的业主在诸如义务教育、医疗等基本公共服务领域方面的权益。以此来看，“租购同权”并非是一个严谨的表述，如果不详细说明，容易引起某种理解上的歧义。 　　可以看出，中央和部分地方政府强化住房租赁支持政策，意在打破只有学区房的业主子女才能享受优质义务教育资源的局面，让非本地户籍的租户子女有机会最大限度地平等分享这些优质教育资源。而中央政策中所强调的其它公共服务如医疗资源的公平性问题相对较弱，并没有在广州“租购同权”政策中体现。这一事实也从另外一个侧面反映出义务教育资源在区域分布上非均衡问题明显，从而导致不同类型居民的子女，在接受义务教育方面存在较为严重的不公平性问题。 　　为何要强调“租购同权” 　　义务教育资源的区域不均衡，或者说优质义务教育资源供给不足，是“租购同权”政策出台的基本前提。 　　这里所说的区域不均衡，大到不同省份的义务教育投入和水平，小到一个城市的不同社区所拥有的义务教育资源质量差异。例如，中西部省份的财政收入和基础教育投入远不及发达地区，教育质量相对较低；北京市海淀、西城、东城等少数几个区重点中小学数量多，义务教育质量高。 　　如果一个地区优质义务教育资源供给充足，可以满足本区域所有居民（包括非本地户籍承租人）的需求，“租购”自然有条件“同权”。在本地房屋存量相对固定的情况下，这一区域的房屋售价和租金，都会比那些优质义务教育资源相对匮乏的区域要高，这是经济规律之使然。 　　然而，现实中一线城市和二线热点城市的情况，往往是优质义务教育资源供给不足，所以教育机构只得对非本地户籍承租人实行歧视性入学政策，从而导致了“租购”难以“同权”。 　　在同一个行政区划（如一线城市和二线热点城市）内，购买商品房的业主一般可以自由获得户籍，自然就可以享受本地优质的公共资源。自有住房户主在享受基本公共服务方面的权利是天经地义、顺理成章的，不会成为社会诟病的问题。但是，如果是本行政区划以外的居民来此租赁住房，他们就可能因为其没有本地户籍，在享受义务教育服务方面受到身份歧视。 　　从这一意义上讲，“租购同权”就是通过制度安排，确保非本地户籍承租人和本地户籍居民一样享受基本公共服务，解决公共服务的公平问题。 　　“租购同权”旨在给学区房降温？ 　　在近一段时间