西安水产副食超级商策划研讨.pptVIP

项目基本定位 功能定位：格局方正、居住功能齐全，紧凑而实用性强，兼具自住投资双重功能的小户型经典。 形象定位： 都市华府，大唐世家 身在城市之中，心在繁华之外 城市贵族精英，皇城公寓华府 定位探讨 命名参考 商场沿用贵公司原定名称，即西安水产副食超级商城。 住宅塔楼命名参考： 皇城公寓 大唐人家 盛唐世家 帝景名苑 灏景台 汇景台 定位探讨 住宅广告风格示意 定位探讨 定位探讨 商业广告风格示意 营销策略 住宅物业定价 商业物业定价 售楼部装修建议 营销周期划分及销售任务 住宅销售 商业物业的销售 总销售额及销售均价测算 推广阶段划分 媒体选择策略 印刷物料选择 营销策略 住宅物业定价 本项目采用市场比较定价法：即首先通过采集项目周边可比楼盘的各项技术经济指标进行横向比较，再从消费者的角度考虑进行总体印象打分，求和后，采用均值、权重等统计计算方法最后得到项目相对于可比楼盘的比较价格的方法。 本案采用的项目选择最近推出的城内区的主要公寓型物业为主，包括：莲湖佳苑、鑫海大厦、久福嘉园、银河怡园公馆和博瑞商务。 根据以上楼盘的当前和历史价格，本项目住宅的销售价格定在4200-5000元/ ㎡之间为宜，装修房加200元/ ㎡ 。 营销策略 商业物业定价 本项目商业物业采用租金还原法进行定价：投资者最注重投资回收期和投资收益率，因此，先定出商业物业的租金价格，在将此视为等额年金，在一定年限收回全部投资进行测算，最后得出的市场参考价具有较强的说服力，我们即按此法对本案的进行定价。 商业物业投资总额的常规回收期是15年，由于本案位于炭市街核心商圈，据调查显示，投资人对本区域商业物业的信心比较充足，认为本项目具有较大增值潜力。 根据炭市街现有商铺租金价格（105-120元/㎡·月）和骡马市商业步行街等周边可比项目的售价，测得本项目的商业物业销售价格： 一、二楼：3.5万元/ ㎡，三楼：1.65万元/ ㎡，四、五楼：6600元/ ㎡。 营销策略 售楼部装修建议 售楼部是销售接待、咨询和签约成交的场所，在销售过程中起着极为重要的作用，其功能区划、装修风格和装修品质与展示项目形象、提升项目品质、促进客户成交紧密相关，因此具有十分重要的意义。 售楼部面积：100-150㎡左右 售房部及看房通道装修风格：色调上与VI形象相一致，以高尚的金色和庄重的黑色为主，细节上注意与品牌形象相适应，要求具有盛唐气象。 售楼部地址：本案裙楼面向炭市街，如因工程原因，在2004年10月销售人员正式进场开始预热时还不能建成使用，则建议考虑选择炭市街与东大街交汇处设置室外玻璃售房部，以便于接街咨询和销售蓄势。 营销策略 营销分期 时间 销售任务 销售率 准备期 2004.10.1前 确定营销方案、推广方案、广告设计定稿 预热期 2004.10.1-10.30 品牌形象传播预热、制定开盘活动方案及销售政策等 开盘期 2004.11.1-12.31 开盘广告推进，铺位、门面强销 住宅5% 商业35% 强销期 2005.1.1-4.30 住宅和商业物业强销 住宅40% 商业25% 持销售 2005.5.1-9.31 住宅和商业物业旺销 住宅20% 商业5% 尾盘期 10.1后 完成剩余物业的消化 营销周期划分及销售任务 营销策略 住宅销售 由于本案采取的是中长期蓄势，高速放量，快速消化的策略，开盘和强销期即要突破50%的销售，再加上本案户型分散，因此，不做战略销控，仅跟据各阶段销售走势，进行战术销控。 总的原则是： 1、低楼层及单间配套户型等低总价单位在开始阶段应适度销控； 2、面积相近的户型应在销售过程中根据实际情况适度销控；以保持各类户型走势均衡。 营销策略 商业物业的销售 商业物业通常采取以下三种策略进行销售 直接销售：在前期客户积累比较充足和开发商急需回笼资金的情况之下通常采取这种策略。 租售并举：咨询客户相对较少，多数客户惧于投资风险而采取比较稳健的投资策略。 先租后售：又叫先招商引资后返租销售。地段好，客户 充足，开发商资金实力雄厚，不急于回收投资而采取的销售策略。但是在相反情况下，即地段差，客户不足，无人愿出钱购买时，不得已而为之，先把商业物业炒热，再高价出卖。 本项目的商业物业销售要视开发商和市场情况而定。 营销策略 销售单位 可售建面㎡ 建面租金（元/ ㎡·月） 建面单价（元/ ㎡） 销售率 销售总额（亿元） 完全销售总额（亿元） 住宅 45500 / 4600 65% 1.360 2.093 一楼 3407.65 180 35000 70% 0.835 1