太原市房地产市场调查报告.docVIP

太原市房地产市场调查报告 目 录 摘要 一、太原市总体社会经济状况 （一）城市经济发展水平 （二）居民收入水平 （三）人口状况及城市化率 （四）居民住房 （五）小结 二、太原市房地产市场发展整体状况 （一）市场供给分析 （二）市场需求分析 （三）市场价格分析 （四）小结 三、太原市房地产市场分类市场分析 （一）住宅市场供求特征分析 （二）住宅市场需求特征分析 （三）小结 四、太原市房地产行业竞争分析 （一）房地产行业内部竞争现状及特征 （二）潜在进入者竞争力量分析 （三）供应者竞争力量分析 - （四）小结 - 参考文献 致 谢 对太原市房地产市场的分析 【摘 要】太原市房地产业的发展处于快速发展阶段，并且呈现出高速的增长态势，在城市经济发展、居发收入提高、消费结构变化、城市人口增长等因素的作用下，使太原市房地产行业的发展存在着很大的上升空间。目前太原市的市场状况来看，现阶段因板块差异带来的竞争效应不明显，尤其是高端物业可以依赖独特的景观资源突破板块弱势，但是随着市场的迅速成熟，这种板块差异，对于项目竞争力的支撑会日渐明显。 【关健词】人均GDP、城市化率、市场供给、市场需求、基本价值、附加价值 太原市总体社会经济状况 (一)城市经济发展水平 1.随着宏观经济的快速增长，太原市房地产业已经进入了超速发展阶段 宏观经济增长与房地产业的发展之间存在着密切的关系，国际经验表明，在宏观经济增长速度超过10%的情况下，房地产业的发展状况将呈现超速发展的特征。 2.太原城市经济发展水平居全国中上游水平，为房地产业发展提供了有力的保障与较大的上升空间 人均GDP是反映经济发展水平的重要经济指标。2006年太原市的人均GDP达到29579.10元，约为全国平均水平的近两倍，虽然低于北京、上海、深圳等一线城市，但远高于重庆等二类城市。 3.已进入经济发展的加速成长阶段,太原房地产业处于快速发展阶段 按照发展经济学的观点,人均GDP在400～2000美元为经济的起飞阶段，2000～10000美元为加速成长阶段，10000美元以上为稳定增长阶段。2006年太原市的人均GDP折合3697美元，处于经济加速成长阶段。此外，从国际经验来看，人均GDP与房地产业的发展阶段之间存在着密切的联系，如表1-1所示。由此来看，太原市的房地产业目前处于快速发展中段，房地产业的发展速度较快，市场调节力度增强，政府的干预也有所减弱，而消费者的购房不光是为满足基本居住，还有一部分是为改善居住条件的需求为主。 表1-1 人均GDP与房地产业发展阶段关系表 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平衡发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 政府主导 快速发展 市场调节增强 政府干预减弱 平稳发展 市场主导 政府宏观调控 缓慢发展 市场主导 (二)居民收入水平 城市居民收入快速增长，实际购买能力稳步增强，有支付能力的房地产需求也将随之增加。 随着产业结构的不断优化和调整。太原市高度重视发展优势产业为城市居民就业和增收创造了条件，居民财产投资意识的增强，使城市居民获得收入的渠道趋向多元化。据太原市300户居民家庭抽样调查，2006年，城市居民家庭人均可支配收入达11740.5元，比去年同期增长12.1%，扣除价格因素，实际增长10.3%。按照第五次全国人口普查统计口径太原居民共有334.4万户，其中非农村人口237.77万人，城市化率71.1％，人口自然增长率1.18％。《太原市城市总体规划（2006－2020）》实施期内，通过近期、中期与远期三个阶段的努力，全部完成太原市主城区城中村村民和农村集体组织转制以及集体经济转型，最终实现以下五个转变：份制经济实体；社会形态由农村性质的城市村转变为城市社区。城中村村民转变为城市市民；集体所有制土地性质转变为全民所有制；管理体制由村委会转变为居委会；农村集体经济组织转变为城市股2006年全市商品房新开工面积284.28 万㎡，同比下降5.66 %；其中住宅新开工233.56万㎡，同比上升9.94%。2006年全市商品房竣工面积146.79万㎡，同比下降34.81%；其中住宅竣工121.36万㎡，同比下降28.1 %。另2006年全市商品房市场供求比为1.14:1，经过近几年的宏观调控，企业开发行为已趋于理性。 (二)市场需求分析 1.商品房销售额与销售面积 2006年全年太原市商品房累计销售面积161.13 万㎡，同比下降3.8 %；其中住宅122.3 万㎡，同比下降4.14 %；非住宅38.83 万㎡，同比下降2