第三章房地产经纪代理业务_2oer6.pptVIP

* 5、商业地产推广销售代理业务的主要程序和内容 （1）策划 （2）宣传和广告 （3）销售 （4）物业管理 （5）商业管理 * 第四节 房地产代理合同 含义与特征 内容 * 一、房地产代理合同的含义与特征 1、含义 指房地产经纪人在委托人授权范围内，以委托人名义与第三方进行房地产交易，由委托人支付酬金的合同。 * 一、房地产代理合同的含义与特征 2、特征 （1）以办理委托事务为目的 （2）以相互信任为前提 （3）诺成合同、有偿合同、不要式合同 * 诺称合同 实践合同 诺称合同：双方当事人意思表示一致即为成立的合同 实践合同：当事人除意思表示一致外，还需实际交付标的物才成立的合同 * 一、房地产代理合同的含义与特征 2、特征 （1）以办理委托事务为目的 （2）以相互信任为前提 （3）诺成合同、有偿合同、不要式合同 * 要式合同、不要式合同 根据合同的成立是否需要特定的形式,可将合同分为要式合同与不要式合同。 要式合同,是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。 不要式合同,是指当事人订立的合同不需要采取法律规定的某种形式,当事人可以任意约定合同的形式。 * 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征：1、委托合同的标的是处理事务的行为，该行为既可以是法律行为（委托进行买卖、租赁等），也可以是具有经济意义的行为（清理财产、整理帐簿等），还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。这一点，使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同，受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务，因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时，合同即告成立，无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件，是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿，也可以无偿，依法律规定或当事人之间的约定来确定。 * 二、房地产代理合同的内容 合同主体约定 项目组约定 合同客体状况 代理事项及服务标准 薪酬条款 合同履行期限及调整条款 解决争议的方式约定 合同签订时间、地点、当事人 * 上海市房地产代理合同 * 2007年临沂地产风云榜——最值得推荐的代理公司 苏州东诚顾问 （盛世华庭） 青岛和致行（观天下花园） 青岛元易（怡景· 天鹅湖） * 一、房地产销售代理 （二）房地产销售代理主要工作内容 1、房源调查 2、市场调查 3、方案设计 4、组织团队 5、销售准备（开盘前工作） 6、销售执行（销售期工作） 7、佣金结算 8、售后服务 * 1、房源调查 （1）证照查验 新建商品房 “五证二书” 二手房 房屋所有权证 （2）房屋自然状况查验 （3）基础设施调查 * 五证二书 “五证”： 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售(预售)许可证》 “二书”： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 * 1、房源调查 （1）证照查验 （2）房屋自然状况查验 数量、面积、楼层、朝向、主要建筑材料、装修状况、建筑风格等。 （3）基础设施调查 供水、供电、供热、燃气、通讯等是否完备 园林绿化 物业管理状况等 * 2、市场调查 （1）踩盘 对所在区域内与代理项目有可比性的房地产项目进行调查，进行优劣势分析。 （2）社会经济调查 所在区域社会经济发展状况、居民收入、消费者偏好、 人口密度和流量、周边环境、交通状况、商业网点状况等 * 3、方案设计 项目定位：功能定位、消费群体定位、价格定位 设计销售方案 广告及宣传活动方案 销售现场设计 阶段广告设计 宣传品设计 公关活动设计 统一说辞设计 * 4、组织团队 组织团队 岗前培训 * 5、销售准备（开盘前工作） 人员和设施的分工分区 现场布置 广告、宣传品发放 公关活动安排 * 6、销售执行（销售期工作） 来访客户接待、客户资料登记 现场看房及客户信息反馈 签合同、交款开票 办证 房屋交验入住及回访 * 7、佣金结算 佣金结算方式： 现场结款 周期结算 清盘结算 * 8、售后服务 委托人 销售客户 * （三）房地产销售代理应注意的关键性问题 1、诚实守信 2、所有权转让的合法性 3、正确处理好与委托方的关系 4、认真对待现场信息反馈和客户资料 5、及时总结 6、严格按照合同规定范围开展代理活动 * 二、房地产租赁代理 1、概念： 房屋租赁代理是指房地产经纪机构为房屋出租人代理出租房屋或为承租