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房屋租赁合同的订立 一、房屋租赁合同订立的形式和原则 合同形式有两种，一是口头形式，二是书面形式。一般来说，除即时清结的以外，都应采用书面形式。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同……。”房屋租赁合同是一种要式合同，双方当事人各自享有一定的权利和承担一定的义务。如果不采用书面形式，则当事人之间的权利义务关系难以规定清楚。而且，房屋租赁合同的必备条款较多，是口头协议无法解决的。采用书面形式，也有利于纠纷的解决。 订立房屋租赁合同应遵循的原则主要有主体要合法、条款要完备、手续要完善等。 1主体应合法 这是房屋租赁合同成立的首要条件。房屋租赁的主体包括出租人和承租人，并不是所有的人都可以成为房屋租赁的主体。这一点，在一些单行法规和地方性法规中有不同的规定。特别是对于住宅用房，由于国家为了解决居民居住问题，在住宅的开发建设及经营管理方面，给予了许多优惠政策，为了能使这些优惠政策真正用于解决居民住房问题，特别是解决住房困难户的居住问题，规定承租人应具备一定的条件是十分必要的。 2条款应完备 当事人应将自己的要求通过条款充分具体地表达出来，除应包括《城市房地产管理法》第53条规定的条款外，还应包括其他合同法规定的条款。 3手续要完善 除应符合一般合同的规定外，房屋租赁合同应当依法向房产管理部门登记备案。 二、订立房屋租赁合同应注意的问题 房屋属于不动产，在民事领域中，凡涉及不动产作为标的的各种合同，在签订时手续都比较多，这一方面是为了便于对不动产进行管理，另一方面也可以尽量减少纠纷。从实践中看，因不动产所引起的纠纷，不但解决起来复杂，而且判决难以执行。所以，在签订房屋租赁合同时，应注意以下几方面的问题，以减少纠纷，保证合同的顺利履行： 1承租方首先要明确出租人和出租房屋之间的关系 要明确出租人是所有人还是占有人，还要搞清楚该房屋是不是共有，房屋产权有无其他纠葛。有的承租人，由于急于用房，还没有弄清上述事实即草率签订合同，结果遭受了损失。例如，赵×、赵××兄弟二人共同继承父母所留房产2间，赵×在外地工作，赵××也有自己的住房。赵××在未与越×商量的情况下便将这2间共有房屋出租给了高××。高与赵××签约后便对该房进行了装修，准备居住。后赵×知情后坚决不同意出租该房。高××以自己已和赵×之弟赵××签订了合同，并已出资进行了装修为由，要求继续履行合同，双方争执不下，起诉到法院，法院判决该租赁合同无效，高××花去的装修费用由赵××赔偿80%，高自己也有过错，承担20%。该案例中，高××就是没有搞清出租人和出租房屋之间的关系，贸然订立合同，给自己造成了经济上的损失。 确定出租人是不是房屋所有人的证明是房屋所有权证。在我国，不论是公有还有私有房屋，都必须到当地房管部门进行产权登记，领取房屋所有权证。房屋所有权证就是国家保护房屋所有权的合法凭证。另外还要注意，在确认房屋所有权证无误后，还要调查清楚有无限制所有权行使的其他事实。所谓所有人对其所有房屋有占有、使用、处分的权利是指完全意义上 的所有权。若是有限所有权，则是不完全的所有权，这种所有权的取得附有某种专门的条件，在行使所有权时自然就会受该条件的限制。比如，李×在市区有平房一间，其子结婚需房，但李×无钱建房，便与宋×达成协议，将李原有平房改建成二层楼房，全部改建费用由宋×一人承担，楼房底层归宋×，先归李×居住，李死后，宋才能行使完全所有权。双方到房 屋管理部门领取了所有权证。在此案例中，尽管宋×有房屋所有权证，但该所有权的取得受上述协议条件的限制，该协议受法律保护，所以，宋×只有在协议中规定的有关限制条件消失后，才能获得完全意义上的所有权。在此之前，不能以有所有权凭证为借口与他人订立租赁合同。 2承担人还要搞清出租房屋的性质 现在城镇中有相当一部分房屋属于单位补贴出售给职工的，对这些房屋行使所有权时，国家有专门规定。国务院住房制度改革领导小组1991年12月31日公布的《关于全面推时城镇住房制度改革的意见》中关于住房权属问题规定，职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权、使用权、收益权和有限处分权；可以继承，可以在购房5年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和优先租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例分配。该住房在自用和自住时受法律保护；按标准价购买的住房投放市场时，则受法律的约束，不得擅自高价出租或出售。 还有一种情况是由国家、单位、个人三方投资共建的房屋，分配给职工居住，职工并未取得房屋所有权，所有权仍属于国家，职工和单位之间只是租赁关系，职工无权处分房屋。现实中有许多人不明白其中的法律关系，以为建房时自己出了一部分钱，而且由单位分配给自己居住，便以为该