商业地产培训教案_购物中心项目商业开发模式全程培训教案_52页_2010年_吴正梅.ppt

模块二：第四代购物中心的选址及市调定位 市调精析与项目定位（水游城） ＜业主所寻求的目标＞ ①集客力 （行销企划?馆内演绎?情报传递） ②ＭＤ构成能力 （楼层定位?区域化） ③招商能力 （条件交渉?品牌明细） ④店铺运营能力 （营业指导?沟通?培训） ⑤设施管理能力 （维保?效率改善?内装管理） ⑥情报収集力 （新开竞争商业设施开发?业界情报?其他开发） ⑦地域贡献 项目?资产价值的向上 ※有收益力的设施 * 丰富建筑外立面 透光天棚采用开敞式的设计风格 鲜明的水景主题 模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格 丰富建筑外立面 * 模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格 透光天棚采用开敞式的设计风格 * 模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格 鲜明的水景主题 * 一、开发调查 1、道路现状 2、给排水供给 3、电力供给 4、瓦斯供给 5、区域建筑使用类别 二、道路计划 1、进入卖场的沿边外环道路之景观引导计划 2、卖场内部车道、人行步道动线计划 三、停车场计划 1、各类型车辆停车数及面积分配使用范围 2、相关管制计划设施 四、环境设施计划 1、休闲设施计划 2、景观设施计划 3、公共卫生设施计划 4、公共给排水、电力、音响广播设施设计 5、服务性设施计划 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 * 第*页 五、卖场建筑体外装计划 1、有关建筑体整体增建最新法规调查 2、现场建筑体整体视觉景观设计 3、SC入口形象景观设计（入口计划） 4、各卖场衔接景观设计 5、安全设施计划 六、卖场内装计划 1、动线计划（业种分类） 2、后勤设施计划（办公室、仓库、商品运输卸载） 3、清洁设施 4、消防安全设施 5、传讯系统设施 6、水电系统设施 7、资讯系统设施 8、音响系统设施 9、服务设施 10、空调设施 11、陈列计划 12、POP计划 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 第*页 七、商店街设施计划 1、店铺单位面积计划 2、业种计划 3、共同视觉景观设计 4、物业管理计划 八、CIS计划 1、卖场共同名称(中、英文) 2、字体色彩、图徽设计 九、SIGN 1、进入卖场沿边外部视觉引导指示看板设计 2、入口大平面区域内业态设施平面设计 3、停车场指示设计 5、入口视觉景观看板设计 6、卖场外部各项服务安全设施标示设计 7、卖场内部各商品区域指示设计 8、卖场外部各项服务安全设施标示设计 9、商户共同规格店招设计 10、远观广告高炮设计 11、卖场内/外广告宣传位计划 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 第*页 经营商对专业商场的经营面积应有的认识： 1、一般商场面积按行业规范划分如下： 建筑面积即除卖场外还包含其他辅房设施，如机电房、空调房、扶梯房、楼梯区、厕所、仓库、办公室或设备附楼及入口内面大门处等公设面积。 营业面积即卖场内包含店柜、动线、仓库等面积（即管制门以内） 实效面积即店柜面积（含柜内仓库） 从地产开发的角度出发，开发商讲建筑面积，运营商讲营业面积，设店商讲实效面积，严格来讲，运营商应统一以营业面积核算为行业标准用语或数据依据。（见下图） 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 色虚线区域为建筑面积区域 色虚线区域为营业面积区域 色虚线区域为实效面积区域 例：营业面积30000㎡ 日营业额150万 坪效计算方式如下 15,000,000÷30,000 =50元-日坪效（元/㎡） 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 * 2、动线：动线是指商场的流动路线，如同人体的动脉，分主、次、辅三种规格，其规划原则除跟业态有关外还与店铺的风格定位及店柜级别等有关，极具专业技巧。 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 * 第*页 3、有关经营面积应有统一的核算标准:依规划经验，实效面积约为营业面积的70%左右，营业面积约为建筑面积的70%范围都属于正常规划（视不同业态而有所差异） 。 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 业态与店铺规划(含辅房设施、硬体设备）的关系： 1、辅房设施： 即主机房、空调房（含空调箱）、水电间、安全梯、厕所、办公区、仓库区等配置关系 注：一般辅房、设备房在规划设计时尽量不要安排在一楼。 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 * 第*页 设备即扶梯与直梯等配置关系扶梯：分步梯与坡梯，其摆放的位置又分横