第6章 房地产投资不确定性分析.pptVIP

* 房地产投资分析 广东海洋大学农学院 周飞 手机Email:zhouf@gdou.edu.cn 第1节 概述 第6章 房地产投资不确定性分析 第2节 盈亏平衡分析 第3节 敏感性分析 第1节 概述 　房地产投资不确定性分析的含义 　　房地产投资不确定性分析是以计算和分析各种不确定性因素的变化对投资项目经济效益的影响程度为目标的一种经济分析方法。 第1节 概述 　房地产投资的主要不确定性因素 租售价格 投资费用 经济形势 其他因素 第2节 盈亏平衡分析 　盈亏平衡分析的含义 　　盈亏平衡分析，也称量本利分析，它是通过对业务量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。 　　盈亏平衡分析的作用是找出投资项目的盈亏临界点，确定合理的房地产开发量。 第2节 盈亏平衡分析 　量、本、利的相互关系 　　利润=收入－成本 　　模型中只有利润和业务量是变量，其他均为常数。利用这个模型，可以分析在业务量变动时，它对利润的影响，也可以分析在目标利润变动时，确定相应的业务量水平。 第2节 盈亏平衡分析 　　利润＝销售收入－销售税金－总成本 损益方程式 　　假设产量与销量相等，即所有房地产产品均销出或租出，则： 第2节 盈亏平衡分析 　　设Z为利润，P为单位售价，Q为销量，r为销售税率，Cv为单位变动成本，CF为固定成本，则上述公式可表示为： 第2节 盈亏平衡分析 　　求税后利润，假设Z`为税后利润，r`为所得税税率，则 ： 第2节 盈亏平衡分析 　　边际贡献是销售收入扣除销售税金和变动成本以后的差额。 边际贡献损益方程式 　　式中，[单价×（1－销售税率）－单位变动成本]即单位边际贡献。 　　 M表示边际贡献，m表示单位边际贡献，则： 第2节 盈亏平衡分析 　　边际贡献率是指边际贡献在净销售收入中所占的百分比。表示边际贡献率，则： 　　引入边际贡献的概念： 　　引入边际贡献率的概念： 第2节 盈亏平衡分析 　盈亏平衡分析 　　盈亏平衡分析的目的是通过分析销量、成本、利润的　　关系，找出盈亏临界点。 　　盈亏临界点，又称盈亏平衡点、保本点，是指企业收入扣除销售税金后，与成本相等的经营状态。 第2节 盈亏平衡分析 盈亏平衡图 第2节 盈亏平衡分析 　　求盈亏临界点对应的销量： 第2节 盈亏平衡分析 　　计算经营安全率： 　　经营安全率是指安全边际占正常销售量的比重。 　　安全边际是指正常销售量超过盈亏临界点销售量的差额。 　　S1为现实销售额，S0为盈亏临界点销售额。 第2节 盈亏平衡分析 　　经营安全率是反映企业经营状况的重要指标。通过它可以判断企业的经营安全状态。 第2节 盈亏平衡分析 　　例：设X房地产公司拟开发一普通居民住宅，预计建成后，每平方米售价为1500元。已知项目总建筑面积为2000平方米，销售税率为5%，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元，试计算该项目盈亏临界点和经营安全率。 第2节 盈亏平衡分析 销售收入与产量非线性关系 生产成本与产量非线性关系 　　非线性盈亏平衡分析： 第2节 盈亏平衡分析 非线性盈亏平衡图 第2节 盈亏平衡分析 　　例：某房地产公司生产房地产建筑配套产品，年固定成本为28万元，单位变动成本为80元/件，产品销售价格为260元/件，目前该公司年产量为3500件。根据市场调查和预测可知，由于近几年市场需求量较大，同时市场竞争又十分激烈，故公司董事会决定拟采取降价扩销措施，按销售量的1%递减售价，并按销售量的1%递增单位可变成本。试求： 　　（1）该公司产量在什么范围内可盈利？ 　　（2）最大盈利时的最佳产量是多少？ 第2节 盈亏平衡分析 第2节 盈亏平衡分析 第2节 盈亏平衡分析 　　该项目年产量在2000～7000件之间时，公司可获盈利。目前的年产量3500件虽在盈利区内，但并非最佳产量，最佳产量为4500件，最佳产量对应的最大盈利为125000元。 第3节 敏感性分析 　敏感性分析的含义 　　敏感性分析是分析和预测项目的主要经济评价指标对主要变动因素而发生变动的敏感程度的一种分析方法。 第3节 敏感性分析 　敏感性分析的程序 确定分析指标 选择需要分析的不确定性因素 分析敏感性因素 *