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广州南洋置业有限公司广州南洋置业有限公司马来西亚房产投资及风险控制注意事项? ? ?近几年，游资充足，利率低，人们贷款和购买力都随着提升，带动马来西亚房产市场交投活动，价格激烈上涨。然而，房价屡屡创下新高，租金价格却跟不上产业交易价，导致产业租金回酬率缩小。面对这样的窘境，要卖屋收租是不是不可能的任务？若想要马来西亚房产投资作为未来的理财资产一部分，要采取什么样的风险控制？下面第二家园小编来给大家介绍下马来西亚房产投资及风险控制注意事项。? ? ?马来西亚房产投资及风险控制注意事项——产业投资成幻影？租金涨幅追不上屋价? ? ? ? ?马来西亚产业价格近年迅速激烈上涨，租金增长幅度和速度都赶不上，导致租金回酬率下滑。但产业投资是理财资产分配中其中一项重要且长期的投资工具，尤其站在理财的角度来看。面对租金回酬下滑，屋主的租金或难以应付房屋供款，陷入现金流不足窘境，难道要获得长期的产业租金收入只是梦？? ? ? ? ?过去几年，马来西亚房产市场炙热的程度，大家有目共睹，购屋者漏夜排队争购新楼盘，买房易如反掌。在游资充足、低利率、政府宽松政策加上发展商利息承担计划（简称DIBS）等促销手段，人人都想购屋。? ? ? ? 贷款变便宜了，有人想用宽松的贷款低买高卖，通过产业买卖发一笔横财。也有人买了一个自住单位，还有贷款能力和空间，就再买一个单位收租。但产业租金不及产业增值速度快，产业租金回酬率随之缩小。马来西亚房产投资及风险控制注意事项——租金回酬率跌至6%? ? ? ? 房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams TalharWong，简称WTW）董事经理符儒仁接受访问时说，过去2至3年，我国产业租金回酬率呈下滑趋势。他引述数据指出，商务产业租金回酬率从7%至7.5%，下滑至6至6.5%。“住宅产业的投资回酬，大部分也从一般的4%至5%，下滑至3%至4.5%。”? ? ? ? ?SK Brothers Realty（马）私人有限公司总经理曾爱珍指出，产业价格迅速上扬，租金增长幅度和速度赶不上，导致租金回酬率下滑。她说，房价涨幅太大，基本上产业租金价格的涨幅无法跟随产业价格上扬。一般上，公寓租金回酬率会比有地产业高，介于5%至8%，有地产业大约维持在3%。当然，产业租金回酬也有赖于地点、产业面积等因素。马来西亚房产投资及风险控制注意事项——免费租金 吸引租户? ? ? ? 尽管过去数年，我国产业领域大热，交易活动甚至创下记录，租用市场却未必。驱车四周看看，不难发现挂满招租布条的产业，尤其是店铺。有些店铺无法出租，还要以免费租金来吸引租户；像为租户提供优惠，租用1年，一个月免租，只需支付11个月的租金。马来西亚房产投资及风险控制注意事项——租约“锁死”租金? ? ? ? 是的，产业售价与租金回酬走势相反，因为租金会锁死一段时间，未能随时随着产业价格调涨，所以产业售价一上扬，将导致租金回酬率下滑。符儒仁说，只有等到现有租约到期或是新租约，才能上调租金。不过，他强调，就算产业租金可上调，幅度仍赖于市场动力及租客多寡。产业租金市场的动力还受到投资市场、建筑成本及时机等因素的影响。他预计，今年内，公寓租金回酬率将介于4%至4.5%，独立式洋房的租金回酬率则处于3%至3.5%。马来西亚房产投资及风险控制注意事项——业主不敢贸然起租? ? ? ? ?若购入产业已有一段时间，租金回酬率料比现在才买入的价格高。曾爱珍指出，赖于合时买入该些产业，一般上，很早期就买下的产业，因为购买价格相对低，所以现在的租金回酬会比较高。若是现在才买，可能就要等待一下，才能等到租金回酬率上扬。不过，产业投资专家黄雯嫒说，产业租金回酬率萎缩，另一个原因就是屋主不敢上调租金。马来西亚房产投资及风险控制注意事项——10年不起租“随着国内通货膨胀，电费、门牌税等费用都多次上调，产业租金价格应该随着上调才对。”?但她发现，很多屋主并没有随着这些因素上调租金，甚至有屋主维持租金水平长达10年。她说，食物价格也今非昔比了，更何况是产业租金。还有不少屋主为了留住现有租户，不敢上调租金。但她认为，只要适度上调，例如一年涨10%开始，其实对租户的影响不大。“如果房屋月租2000令吉，10%涨幅等于约200令吉，是大部分租客都可以接受的范围。”马来西亚房产投资及风险控制注意事项——非理想投资 勿急着买? ? ?租金回酬萎缩，不买房子不可以吗？VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁建铭回应说：“当然可以。”?大致上，我们都只需要一个家，若购买产业是为了投资或增加收入而已，还有很多其他投资选择。就像之前所提，可以全面及精心投资规划来互补产业投资。? ? ? ? ?他认为，如果产业投资回酬只有5%至6%的现金回酬率，在门槛不低，且还必须拿出时间照料房子及应对租户的前提下，其实并