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蓝狮国际—五行治道全程营销服务体系PAGE PAGE 18全程营销服务体系项目营销调研部分 竞争环境研究竞争企业/产品营销策略监测调研目的：监测主要竞争者的营销策略调研开始时间：任何时间调研时限：长期调研方法：文献研究+现场观察竞争产品调研调研目的：了解竞争楼盘市场定位、产品设计、促销策略、业主结构及营销效果调研开始时间：任何时间调研时限：约30天/次调研方法：文献研究+现场观察+现场访问典型竞争楼盘研究调研开始时间：任何时间调研目的：详细研究典型楼盘的产品和营销策略全过程，分析得失，评价效果并解释效果实现的原因调研时限：约20天调研方法：文献研究+现场观察+现场访问+专业人士访谈区域市场发展研究调研开始时间：任何时间调研目的：了解当前区域市场产品设计、供应量、需求量、竞争手段、购买者特点、交通、环境、人文、物业类型、产业结构、人口特征、生活配套设施、居住习惯等基本市场资料，分析预测上述情况在未来若干时间内变化发展趋势调研时限：约30天调研方法：文献研究+现场观察+现场访问+专业人士访谈市场定位研究细分市场，明确市场定位调研开始时间：确定项目地块之后，规划设计之前调研目的：寻找/识别、确定目标市场，描述目标市场的特征，制定针对目标市场的制定产品定位/营销组合策略调研时限：约40天调研方法：定量+定性检验市场定位构想调研开始时间：确定目标市场定位策略之后，规划设计之前调研目的：检验项目目标市场定位组合调研时限：约30天调研方法：定量调查产品规划设计研究产品功能属性定位调研 调研开始时间：确定目标市场定位策略之后，规划设计之前调研目的：描述目标顾客对产品规划设计的需求及强烈程度，探索产品设计创新方向，协助提出规划设计要点调研时限：约40天调研方法：定性+定量调查规划设计概念/方案检验调研开始时间：规划设计概念完成之后，正式规划设计总图确定之前调研目的：检验目标顾客对产品规划设计概念的接受、偏好、重视程度，完善产品规划设计概念或方案调研时限：约40天调研方法：定性+定量调查细分市场规划设计概念/方案检验营销策略研究目标顾客购买习惯研究调研开始时间：规划设计完成之后，制定营销方案之前调研目的：研究目标顾客的购买决策过程、影响决策及其过程的因素、影响程度，了解购买态度、使用行为和习惯、购买行为、为营销策略提供来自于目标顾客的心理、行为和态度信息调研时限：约30天调研方法：定量调查营销概念测试/检验调研开始时间：规划设计完成之后，正式营销方案确定之前调研目的：检验目标顾客对营销概念的接受、偏好、重视程度，完善产品规划设计概念或方案调研时限：约25天调研方法：定量调查产品名称测试调研开始时间：规划设计完成之后，正式营销方案确定之前调研目的：测试产品名称对于目标顾客的传达能力（是否容易能从众多产品中被区分出来，并被记忆）、和说服能力（有利于品牌形象的能力）。调研时限：约20天调研方法：定量调查、定性研究广告媒体调查调研开始时间：营销方案完成之后，销售推广展开之前调研目的：了解目标消费者媒接触习惯，为媒体组合策略提供决策信息。调研时限：约25天调研方法：定量调查广告传播效果评价调研开始时间：销售推广展开之后的某个阶段调研目的：评价广告效果，提出策略及媒体调整改善建议调研时限：约25天调研方法：定量调查品牌形象定位调研开始时间：新产品规划设计完成之后，正式营销方案确定之前。调研目的：明确企业/产品形象定位 调研时限：约35天调研方法：定量+定性调查品牌检验调研开始时间： 调研目的：检验企业/产品品牌知名度、美誉度、品牌联想、品牌价值等，形象牌资产管理提供决策依据。调研时限：约35天调研方法：定量+定性调查以房地产项目开发为作为长期发展战略的企业，适宜每年进行一次品牌形象检验，根据市场状况调整企业或产品的品牌推广策略。五、投资风险分析1．多方案的投资效益分析评价及选择建议2．现金流量的对比分析3．项目开发的不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析风险分析项目营销执行第一章 市场定位一、市场定位1．客户定位客户来源确定客户客层确定客户比例确定客户特征描述客户个性化需求描述2．户型定位1）户型结构定位2）各户型面积配比定位3）户型内部各功能空间的面积定位4）产品机电管线布置建议3．建筑定位1）建筑风格定位2）建筑朝向定位3）建筑布局定位4．社区规划定位社区景观设计建议·景观风格建议·景观小品建议·景观设计建议2）社区配套设施建议 ·商业配套是设施 ·会所配套设施 ·生活配套设施3）社区出入口安排建议4）社区道路安排建议第二章、开发节奏一、项目开发步骤二、项目投入产出评估三、结论第三章 项目形象营销一、项目营销示范中心环境概念设计1．施工现场环境包装 ·建筑物主体 ·地盘围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化2．营销中心包装设计·营销