保利花园期可行性研究报告919.docVIP

广州保利花园二期项目 可行性研究报告 二OO三年七月 目 录 第一部分：项目概况 4 ×、地块概况 4 ×、交通状况 4 ×、地形地貌特征 4 4、市政设施保障 4 ×、项目开发手续 × ×、项目开发设想 × 第二部分：广州市房地产总体前景分析 × ×、广州房地产市场概况 × ×、广州房地产市场前景分析 × 第三部分：项目区域市场及前景 ×0 ×、项目区域市场概况 ×0 ×、区域前景优势分析 ×× 第四部分：项目市场定位及价格定位 ×4 ×、项目优势分析 ×4 ×、项目市场定位 ×× ×、建筑风格 ×× ×、项目价格定位 ×× 第五部分：项目开发建设进度计划 ×× ×、工程计划 ×× ×、施工横道图 ×× 第六部分：投资估算与资金筹措 ×0 ×、项目总投资估算 ×0 ×、资金筹措 ×0 ×、投资使用计划 ×0 4、借款偿还计划 ×× 第七部分：收入预测及资金分析 ×× ×、销售收入预测 ×× ×、项目销售预测及销售回款计划 ×× ×、销售利润 ×× 第八部分：财务与敏感性分析 ×4 ×、财务分析依据 ×4 ×、现金流量分析 ×4 ×、项目敏感性分析 ×4 第九部分：项目可行性结论 ×× ×、经济效益分析 ×× ×、社会效益分析 ×× ×、可行性结论 ×× 第一部分：项目概况 ×、地块概况 本项目用地位于广州市海珠区南部，工业大道中地段，北临40米宽的工业大道，东临石岗路。海珠区位居广州市的中心位置，四面被珠江环绕，是广州市新兴的大型住宅区。本项目用地所在区域，人口居住密度不高，周边市政配套设施较齐全，交通非常方便。 本项目为“国家康居示范小区”保利花园的二期项目，总用地面积×××××平方米，地上建筑面积为××××××平方米，地下建筑面积×××××平方米，总建筑面积为××××××平方米。保利花园一期经国家建设部评审，四项指标均全优通过验收，成为全国三个获此殊荣的项目之一。 ×、交通状况 本项目西行约×0米为南石头公共汽车总站，东行约×0米为石溪公共汽车总站，××、××、×0×、×××等×0多路公共汽车途径本项目，可方便地直达广州市各区；并有多条开往番禺、顺德、珠海等地的中巴、大巴途径本项目；广佛地铁线南石头站出口近在咫尺，交通非常便利。 ×、地形地貌特征 本项目原来为工厂用地，地块内自然环境较好，地势较为平坦，高差不大，在项目规划设计中，开发公司巧妙地利用自然高差，较好地营造小区的层次感。本项目属于保利花园二期，整个地块分两部分，均与一期项目相连，形成整体。根据项目本身的特性，将本项目分为三个区，A区面向工业大道，地形规整方正，呈长方形状；B、C区相连，位于保利花园一期南面，地形较为规整。（见图×，项目总平面图） 4、市政设施保障 本项目所在地段是广州市大型房地产住宅项目较为集中的区域之一，楼盘档次分布较为广泛。周边生活和服务配套设施齐全，居民生活十分便利,各类的市政配套完全能够满足项目开发和居家需要。附近主要的配套设施情况如下： 商业设施：离海珠区江南大道商业中心仅×0分钟车程,大型连锁平价商场岛内价、广州著名的餐饮店如东江海鲜、山东老家等仅一路之隔，可共用一期商业配套设施和会所； 学校教育：保利花园一期设有幼儿园和中学各一所，附近红棉幼儿园红棉小学，培红小学，广州市五中； 医疗机构：×公里范围内有石溪中医院、珠江医院、广州市二医院和广东省口腔医院。 ×、项目开发手续 ×、本项目已与原土地方广州市人民造纸厂签订了《关于保利花园二期土地转让合同》，并与广州市国土资源房管局签订了国土出让合同。 ×、本项目已经取得广州市规划局穗规地证[××××]×44号、穗规地证[×00×]××0号《建设用地规划许可证》。 ×、本项目经广州市计划发展委员会穗建计批[×00×]×04号预备计划和穗计城[×00×]××号正式计划批准立项。 4、其它相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。 ×、项目开发设想 根据项目的规划条件和保利花园一期开发的成功经验，确定本项目初步开发方案的主要经济技术指标，见下表×。 表×：保利花园二期项目初步开发方案经济技术指标 层数 住宅面积 商业 地下室 多层 ××××4 　 　 小高层 4×40× 4××× 　 高层 ×××××× ×0×× 　 小计 ××44×4 ××4× ××××× 公建面积 ×××0 　 　 总建筑面积 ×××××× 　 　 图×、项目规划平面图 第二部分：广州市房地产总体前景分析 ×、广州房地产市场概况 ××××年到×00×年广州市国民生产总值年平均增长××%左右，×00×年国民生产总值×00×.××亿元，成为国内三个人均国民生产总值超过×000亿元大关的城市之一，人均GDP4.××万元，突破×000美元。人均家庭收入大幅上升，消费支出稳步增长。×00×年上半