所有权与抵押权2.docVIP

PAGE1 / NUMPAGES24房屋所有权与抵押权登记（登记官实务培训教案）考核说明（一）科目分为：1、房地产登记制度与政策（90分钟）共80题，其中：单项选择题共40题，每题限60秒内完成；多项选择题共20题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成。2、房地产登记实务与案例（90分钟）共60题，其中：多项选择题共15题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成；综合分析题共5大题，每大题各5小题，每大题限600秒完成。房屋登记官考核全部采取应考人员在计算机上答题方式进行，（二）考核题型1、单项选择题每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。2、多项选择题每题由1个题干、5个备选项组成，其中有2～4个为个正确或符合题意的选项。3、判断题每题为一个陈述句。4、综合分析题每大题由案情和5个小题组成。每个小题由1个题干、4个备选项组成，有1～4个为正确或符合题意的选项。（三）评分规则房屋登记官每科满分为100分，各题型评分规则如下1、单项选择题，选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。2、多项选择题，全部选择正确每题得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本题不得分。3、判断题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，最多扣至本科目判断题总分为0分。4、综合分析题，每小题全部选择正确得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本小题不得分。 （四）房屋登记实务1、房屋所有权登记：掌握各类所有权登记的要求2、房屋抵押登记：掌握各类抵押登记的要求各位学员，上午好 下午好我讲课的内容是国有土地范围内房屋所有权与抵押权登记。是涉及你们第二门登记实务与案例所需要掌握的内容，大纲对这两部分内容是要求全部掌握，不分主次。在讲授方法上可能与前面的政策与制度不一样，是需要通过对“办法”条款的理解后活学活用在考题和案例里。所以这堂课不需要翻看教材，认真听讲，做好笔记。回去把“办法释义”从30条到62条全部看懂并理解，再看问题解答，有时间可以有选择性的看一下法规。建议了解的法规有：担保法、合同法、民法通则、婚姻法、继承法、公证法、抵押管理办理。在“办法里”所有权占了11条，抵押权占了21条，抵押权是重点。一、登记的原则（一）权利主体一致原则依据《城市房地产管理法》32条、《物权法》142条、146条，《登记办法》延续了这一规定。1、土地、房屋登记先后顺序1）先地后房登记类型：国有土地上的房屋初始登记、独立宗土地上的房屋转移登记、集体土地上的房屋登记、供役地为土地的地役权登记；2）先房后地登记类型：国有土地上的房屋转移、变更、注销，更正登记，供役地为房屋的地役权登记。3）土地登记类型：国有土地范围内地上无建筑物、构筑物的土地使用权登记，抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记； 4）房屋登记类型：房屋抵押权登记、预告登记、异议登记；2、合作开发的房屋如何登记。一方持有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等，按合作协议竣工后进行分配。按照主体一致原则初始登记必须与土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证保持一致，再按协议约定办理另一方的房地产转移登记。3、主体不一致如何登记。在房地分管的体制下，造成地、房权利主体不一致情况，依据《物权法》182条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。因而当事人通过申请相关登记，使权利主体一致后才能办理转移登记、抵押登记。例：甲开发商将自己名下开发的土地使用权抵押给乙银行，并将该土地上建成的一套住宅出售给了丙，丙办理房屋所有权证，甲由于不履行债务，乙银行要求实现抵押权，才知道登记在甲名下的土地使用权上的房屋又属于丙，给实现抵押权造成障碍。（二）公示、公信原则物权法第6条对于公示方式：不动产应当登记，动产应当交付。1、公示、公信的效力1）保护权利人合法权利2）维护交易安全3）规范登记行为4）产生公信力记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，因此推定登记记载的权利人是法律上的权利人。例如：甲一栋房产，交给乙来管理，乙将该房产登记在自己的名下，后来乙将该房产卖给丙。丙经查阅登记簿发现产权就是属于乙的，那么丙就信赖乙享有法律上的所有权，尽管乙不是真正的权利人，但丙基于这种信赖同乙发生了买卖关系，其信赖利益应该受到法律保护。2、物权法106条善意取得成立的条件：1）受让人取得是善意的；2）以合理的价格转让；3）已经登记。受让人善意取得所有权，原所有人有权向无处分权人人请求赔偿。（三）依申请登记原则各国启动登记程序形式：申请登记、嘱托登记、径为登记。（申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅）。1、申请登记：是最主要的启动形式，基于法律