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中润苏州中心市场定位方案 2011-03-14 第一部分：苏州房地产市场概况 （09、10年一级、二级、三级市场、政策等） 第二部分：商业地产发展概况 （一、苏州近年来商业地产发展情况） （二、苏州商业地产展望） 第三部分：项目概况 （项目总体介绍） 第四部分：项目定位参考 （环球188、苏纶厂） 第五部分：项目价值 （价格定位准备，总销等） 超甲级写字楼 奢华酒店 八大商业形态互补， 无忧式全能商业配套。 璞御公馆/购物中心/超甲级写字楼/巅峰豪庭 奢华酒店/巅峰会所/现代文体中心/吴文化中心 世界层峰人士商旅平台 奢华酒店，承袭全球声旺的酒店血统与严谨的标准，将以全球顶级配置与国际管家式服务理念，以独特的建筑艺术、无与伦比的尊贵待遇和奢华享受，打造面向国际层峰人士的商旅平台，提升城市、区域的国际性活动接待能力。 奢华酒店，是苏州主城区最高标准及高度，完美的将2500年姑苏古城尽收眼底。 巅峰会所 八大商业形态互补， 无忧式全能商业配套。 璞御公馆/购物中心/超甲级写字楼/巅峰豪庭 奢华酒店/巅峰会所/现代文体中心/吴文化中心 会当凌绝顶，一览众山小！ 创意产业中心 田径场 现代文化中心 市民广场 体育会展中心 项目所规划的近14万方的大型人文体育中心，今后苏州很多大型活动的文体活动都会在这里举行。这是多功能康体中心，里面有健身房啊，游泳馆啊，羽毛球馆等，这都是按照省级赛事建造的，居住在这里闲暇之余去锻炼一下身体非常方便。康体中心连接的是创意产业中心。 体育场与文体中心相连接的。 现代文体中心 2011年苏州商业地产成交走势预判 初步预判2011年商业成交面积将有大幅增长，主要由于2011年将有不少新的高品质写字楼项目入市，单套面积相对较大，因此将拉高2011全年的商业的成交面积； 预计2011年商业成交面积将呈 V 型走势。 2011年苏州商业地产成交走势预判 初步预判2011年商业成交价格较2010年将有一定幅度的增涨，成交价格的高峰可能出现于第三、四季度，主要由于优质商业项目繁花中心的上市可能拉高全市商业物业的整体价格水平； 预计2011年商业物业的价格将呈现逐步上扬的走势。 2011年苏州商业地产风险预判 近年，商业项目扎堆上市，在一定程度上会造成商业的过量，部分商业项目将会面临经营的风险； 房地产政策的逐渐收紧，也将会陆续影响到商业地产市场，随着整体大市场环境的变化，商业地产市场也将会迎来新的考验； 办公和酒店式公寓项目逐渐增多，在有限的市场上势必会造成市场竞争的加剧； 新城的建设带动住宅区的大量开发，由于住宅区入住人口有限，新城内的商业项目生存空间面临考验； 外资通过资本手段进入长三角房地产市场将加剧行业的竞争，本土开发商资金方面的弱势将影响项目开发和企业发展，高品质的写字楼和综合体物业为外资青睐的物业类型，竞争将更加激烈。 2011年苏州商业地产发展应对建议 在开发项目的选择上应通过科学细致的可行性分析，避免商业项目的盲目、跟风开发； 在政策收紧的大环境下，不断提高项目的品质将是2011年房地产市场取得成绩的关键； 办公、酒店式公寓物业的市场压力加大，突破的关键将是通过品质实现优胜劣汰以及对消费者产品变革的观念引导； 新城商业项目应该注意开发节奏、推盘节奏的把控，注重区域商业与住宅的发展、支撑关系，以及二者的内在关联，全面降低新城商业项目的入市风险； 面对外资竞争，关键在于挖掘和加强本土企业的地域、本土资源、政企关系等优势，避免盲目的开发建设； 随着苏州城市格局的拉开，各区域的区级商业中心陆续成型，未来这些商业项目的运营管理将受到极大考验，因此商业运营管理水平将是未来运作商业地产项目的核心竞争力之一。 美国纽约的洛克菲勒中心，台湾101大厦，日本六本木，香港IFC国际金融中心，上海国际环球金融中心，这些城市综合体都是每一经济发达的城市的一张商务名片。 未来,中润苏州中心也是整个苏州的商务名片和经济中心。 吴中CBD核心区，将成为未来领衔苏州主城区域的市政、商业中心以及由吴中区政府巨资打造的CBD核心区域，目前已有近100万方商业体量成型，未来将陆续建成商业商务建筑群。作为主城区唯一世界级地标城市综合体，璞御公馆、环球主题购物中心、超甲级写字楼、巅峰豪庭、奢华酒店、巅峰会所、现代文体中心、吴文化中心等8大中心顶级业态，集政治、金融、商业、商务、会展、交通、文化、体育等八大中心功能于一体，以众星捧月之势为公馆高端人士精心服务。 百万方商业规划?商赢天下 吴中CBD百万平米商业规划 苏州中心，位居人民路南CBD之核，吴中商圈、成熟高端社区环伺周边；轻轨2、3、4号线汇聚眼前；逾百万高端活力人群，缔造近千亿财富，地标价