2004年四季度房地产行业分析报告fangdichan200404.docVIP

中国房地产行业季度分析报告PAGE PAGE 12004年四季度房地产行业分析报告要点提示：★ 2004年，我国宏观经济形势继续保持良好态势，国内生产总值增长9.5%，固定资产投资增长率为25.8%，城镇居民可支配收入增加7.7%，城镇化速度进一步加快。在拉动国民经济快速高效增长的行业中，房地产业全年完成投资13158亿元，同比增长28.1%。 ★ 2004年初以来国家陆续出台的上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。2004年，开发企业到位资金17169亿元，比2003年增长29.9%，在全国房地产开发企业资金来源中，国内贷款比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。★ 土地政策参与宏观调控是2004年我国土地管理最突出的特点。国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要通过杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度等三方面措施对房地产市场进行监管，在此背景下，土地市场供应量急速下降，总体地价水平稳中有升。★ 由于房地产开发投资、土地购置面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛，商品房空置面积增幅继续下降，全国商品房平均销售价格继续呈上涨趋势。★ 预计2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势，全年房地产开发投资增长约20%，房地产竣工面积增长幅度略低于2004年。在当年新增供给和需求大体平衡的情况下，2005年房地产总体价格水平将继续上涨，但涨幅将较2004年小幅回落，其中住宅价格的涨幅回落的幅度更为明显，整个行业将延续目前的缓慢调整走势。目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _ToⅠ 房地产宏观调控政策综述 PAGEREF _To\h 3 HYPERLINK \l _To一、扩张性政策阶段（1997-2002年） PAGEREF _To\h 4 HYPERLINK \l _To二、收缩性政策阶段（2003-2004年） PAGEREF _To\h 5 HYPERLINK \l _To三、2005年政策趋向 PAGEREF _To\h 9 HYPERLINK \l _ToⅡ 宏观调控下房地产市场运行情况 PAGEREF _To\h 10 HYPERLINK \l _To一、房地产开发投资情况 PAGEREF _To\h 11 HYPERLINK \l _To（一）开发投资增势放缓，投资结构向商品住宅倾斜 PAGEREF _To\h 11 HYPERLINK \l _To（二）影响房地产投资波动的主要因素 PAGEREF _To\h 13 HYPERLINK \l _To（三）从房地产开发投资波动中得出两个结论 PAGEREF _To\h 15 HYPERLINK \l _To二、开发企业资金来源情况 PAGEREF _To\h 16 HYPERLINK \l _To（一）资金链是房地产开发企业的命脉 PAGEREF _To\h 16 HYPERLINK \l _To（二）2004年开发企业到位资金保持增长 PAGEREF _To\h 17 HYPERLINK \l _To（三）房地产业开发资金来源结构分析 PAGEREF _To\h 18 HYPERLINK \l _To（四）对目前房地产融资方式的简要分析 PAGEREF _To\h 23 HYPERLINK \l _To三、土地资源供应情况 PAGEREF _To\h 25 HYPERLINK \l _To（一）宏观调控成果显现，土地供应总量急速下降 PAGEREF _To\h 25 HYPERLINK \l _To（二）地价总体水平保持平稳增长态势 PAGEREF _To\h 26