20080709龙湖镇正力置业项目投资分析报告.docVIP

河南置信房地产营销策划有限公司 正力项目投资分析报告第 PAGE 1页龙湖镇正力置业项目投资分析报告河南置信房地产营销策划有限公司2008.7投资估算与经济分析1、经济分析1.1成本估算由土地成本、开发成本和开发费用组成。其中开发成本包括前期工程费、建安工程费、配套费用和不可预见费用。经估算，该项目静态投资各项费用如下：1．1．1土地成本 本项目土地成本为8071万元。1．1．2开发成本：29,931万元前期工程费：1,458万元建安工程费：16,787万元基础设施配套费：2,744万元不可预见费：872万元1．1．3开发费用：2,619万元管理费用：898万元销售费用：1,721万元1．1．4投资总成本：32,550万元附项目经济技术指标表：　项目面积（平米）备注一.总占地面积 107,607 　1.建设用地 107,607 　二.总建筑面积 161,411 暂定容积率为1.51.花园洋房（4.5-6.5F） 137,199 85%2.小高层 24,212 15%三销售价格 价格（元/平米） 　1.花园洋房（4.5-6.5F） 3,600 　2.小高层 3,300 　四建安成本 价格（元/平米） 1.花园洋房（4.5-6.5F） 9002.小高层 1300项目投资成本估算表：项 目合计单位造价面积占总成本比例备注（万元）（万元/平米）（平米）一、土地成本8,071 0.0750 107,607 24.79%　二、前期工程费1,458 0.0090 161,411 4.48%　1、地质勘探258 0.0024 107,607 0.79%　2、文物勘探43 0.0004 107,607 0.13%　3、场地清理临时配套54 0.0005 107,607 0.17%　4、三通一平538 0.0050 107,607 1.65%土地面积50-100元/平米5、规划设计费323 0.0020 161,411 0.99%　6、景观设计费129 0.0030 43,043 0.40%　7、质检审查费65 0.0004 161,411 0.20%　8、咨询调研费48 0.0003 161,411 0.15%总成本1.5-2.0‰,500万元三、建安工程费16,787 0.1040 161,411 51.57%　1、花园洋房12,348 0.0900 137,199 37.93%　2、小高层3,148 0.1300 24,212 9.67%　3、景观施工费1,291 0.0300 43,043 3.97%　四、基础设施配套费2,744 0.0170 161,411 8.43%　　市政配套费2,744 0.0170 161,411 　　　（一~四）合计29,059 　161,411 89.27%　五、不可预见费872 0.0054 161,411 2.68%(一~四)的3%六、开发成本29,931 0.1854 161,411 91.95%(一~五)之和七、开发费用2,619 0.0162 161,411 8.05%　1、管理费用898 0.0056 161,411 2.76%开发成本的3%2、销售费用1,721 0.0107 161,411 5.29%总销额的3%八、投资总成本32,550 0.2017 161,411 100.00%　九、总销售额57,381 0.3555 161,411 176.28%　1、花园洋房49,392 0.3600 137,199 151.74%　2、小高层7,990 0.3300 24,212 24.55%　十、税费3,185 0.0197 161,411 5.55%　1、营业税2,869 0.0178 161,411 5.81%总销额的5%2、城建税教育附加税287 0.0018 161,411 3.59%营业税的10%3、印花税29 0.0002 161,411 0.90%总销额的0.05%十一、经营利润21,646 0.1341 161,411 　　十二、所得税5,412 0.0335 161,411 　利润的25%十三、税后利润16,235 0.1006 161,411 　　1.2总收入估算该项目收入主要是花园洋房和小高层的销售收入。花园洋房销售价格以实现均价3600元/平方米计算，小高层销售价格以实现均价3300元/平方米计算，实现总销售均价3555元/平方米，总销售收入为57,381万元。项 目合