某房地产可研性报告1760458456.docVIP

德州凯元工程咨询有限公司PAGE 1 -第一章 总 论1、项目概况1.1项目名称：某区改造一期项目1.2项目承办单位：1.3项目建设地址：位于德城区胜利街东侧，共青团路以南，天衢小区以北，交通便利，地理位置优越。1.4项目建设内容及规模：该项目为某区改造工程。项目总占地面积87814 m2，总建筑面积311735.7 m2，其中：一期建筑面积98000 m2，二期建筑面积110000 m2，三期建筑面积103735.7 m2。此次为一期工程建筑面积98000 m2（含回迁安置60000 m2，该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，90平方米以下的户型占总面积的78%以上。符合国家建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面1.5项目实施进度：建议该项目建设经营期为3年，自2009年1月至2011年12月建成销售完毕。1.6项目总投资及资金来源：一期项目总投资18000万元，其中：建设投资17160万元，占总投资的95.33%；建设期利息840万元，占总投资的4.67%。项目所需资金分两条渠道筹集：一是承办单位自筹资金8000万元；二是申请银行贷款10000万元。2、可行性研究报告编制单位：工程咨询资格等级：乙级证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会3、承办单位概况德州某房地产开发有限公司隶属于山东某房地产开发有限公司，山东某房地产开发有限公司成立于2002年6月，是澳门的三家企业共同投资成立的，注册资本600万美元。其中，最大的投资方澳门兴华贸易公司占65%的股份，其他两方各占17.5%的股份。由此成为了济南市首家由澳门独资创办的房地产专业开发企业。由于看好德州房地产行业的经济发展前景和适宜的招商引资环境，于2008年9月注册成立了德州某房地产开发有限公司，公司注册资本5000万元，山东某房地产开发有限公司占90%的股份，济南北斗星商业有限公司占10%的股份。公司既有多年从事房地产行业丰富经验资深管理人员多人，也拥有来自加拿大、澳大利亚著名大学毕业的海外管理人员2人，还拥有注册会计师，注册造价师、注册结构师等专业人员数十名。强大的人才团队为高水平的管理打下坚实的基础，公司开发的某环球广场工程质量得到业主的好评。下属的环球家俱博览中心运营良好，获得了较好的社会效益和经济效益。德州某房地产开发有限公司开发的胜利及米市街凯旋花园项目，属于国家政策支持的棚户区改造项目。该项目得到了德州各级政府的大力支持。公司的开发经营按照国家法律规定的开发程序有序推进。该项目从噪声、水处理、绿化多方面考虑了环保要求。该项目地处德州市中心区域，区位优势明显。周围有迎宾市场、火车站、五环体育场、城隍庙市场、共青团路小学、人民医院等公共设施，人流集中、生活便利。有晶峰玻璃厂、德州监狱、德州市国税局、工商银行等政府金融部门和国有大型企业，购买力较高，具有较强的潜在市场。4、德州市概况德州市位于山东省西北部、黄河下游冲积平原，贯黄（河）运（河）而望江海，连鲁冀而衔中原，是山东的北大门。辖三区、两市、八县，面积10356平方公里，总人口561万。德州历史悠久、地灵人秀，是大汶口文化的发祥地之一。秦汉以来一直为历代郡、州、府、县治所，明清时期是全国33个工商业大城市之一，有着深厚的历史文化底蕴。现存禹王亭、秦汉墓群、东方朔画赞碑、苏禄国东王墓等众多历史古迹。“三过家门而不入”的大禹、“射日”英雄后羿、“罢黜百家、独尊儒术”的董仲舒、“滑稽之雄”东方朔、大书法家颜真卿、邢侗等都在这里留下了熠熠生辉的印迹。德州扒鸡、金丝小枣、保店驴肉、德州黑陶等地方特产驰名海内外。德州区位优越、交通便利。古运河穿境而过，自古就有“九达天衢、神京门户”之称。北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田，是华东、华北两大经济区的连接带，处在环渤海经济圈之内，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此交汇；京福、济聊、青银高速公路穿境而过，德滨高速目前正在建设之中；5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络。德州物华天宝、资源丰富。已探明石油储量1.58亿吨、天然气10亿立方米、煤炭60亿吨。黄河流经本市62公里，年可引水25亿立方，工业、农业和生活用水便捷充足。华能德州电厂总装机容量263万千瓦，是全国第二大火力发电厂。天然地热资源储量大、分布广，具有较高的开发价值。土地肥沃，农副产品丰富，是全国和山东省重要的粮棉果菜和畜牧业基地。德州经济发展、充满活力。是全国城市综合经济实力百强城市，全国城市环境综合评比50强城市。是著名的“中国太阳城”、“中国功能糖城”和“中国中央空调城”。拥有皇明太阳能、金麒刹车片、古贝春白酒、亚太空调和泰山体育器材等中国驰名商标和皇明太阳能热水器、亿佳能热水器、巨嘴鸟面粉等中国名牌产品。民