市攀枝花大厦项目11定位可行性研究报告070320pptC.docxVIP

一、项目简介本案基本情况：阳城公寓（攀枝花大厦）位于成都市人民北路一段３号，坐落在府南河万福桥北端东侧，占地面积３１９７.３１平方米（４.７９亩），土地实际使用面积为２５１６.６３平方米（３.７５亩），建筑总面积为１９５８３平方米。地下三层，建筑面积为４９９６平方米，地上１６层，建筑面积１４５８７平方米。目前主体工程已封顶，主体土建全部完成，进行了竣工验收，给排水立管已安装至封顶，支管尚未安装；电力预埋部分已全部完成，主线已敷设至顶，支线尚未敷设；中央空调管道进行了部分安装；水电、电梯、中央空调、消防等设备尚未安装，但内外装修尚未开始。项 目 简 介本案存在的问题：是烂尾楼目前主体已经建成，本质上改变的可能性不大产品内部空间布局已按酒店规格设计， 进行其他方向的改造会产生一定的缺陷二、项目定位的可能性方向本案现有的产品平面布局可能的适合的用途?纯住宅纯办公小户型公寓酒店式服务公寓SOHO 本案目前已经完成主体结构封顶，从理论上说，未来产品用途由纯住宅到纯办公都有可能，而且在这中间还存在着不少过渡的形态，如小户型公寓、SOHO、酒店式服务公寓等。三、项目定位方向分析（一）项目的可能用途 1） 本项目产品可能的用途之——纯住宅形式目前本项目的产品是以酒店布局进行设计，公共走道过长而且较宽，两侧分布的居住空间又多，目标客户接受起来有抗性，很难让人产生真正的居住舒适感，所以纯住宅的居家形式并不适合于本案。2）本项目产品可能的用途之——纯办公形式本案虽然已经完成主体结构封顶， 而且以框架结构为主，内部空间可以进行自由分割，纯办公的形式从产品的角度看是可行的，但烂尾楼改造的办公产品在成都市的价格支撑点有限，不能实现产品的价值最大化， 而且成都市有“南面临水的办公楼宇流财”的说法，会影响项目的推广及销售。3）本项目产品可能的用途之——小户型公寓分析以现有的平面布局来看，如果以酒店原有格局的单间进行设计，则开间太小，而且户型设计受制于国家关于厨房、卫生间的建筑规范要求。 如果以两个单间合并进行设计，则总建筑面积太大，接近100平方米，再加上得房率低（65%），再加上价格较高，使得本案与市场现有产品相比，缺乏竞争力。因此本项目定位于小户型公寓的方案不可行。4）本项目产品可能的用途之——SOHO分析 SOHO是英文small office home office的头一个字母的拼写，就是在家里办公、小型办公的意思。 SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。本项目户型是以酒店为蓝本的设计，强调服务于以居住为主的功能，而SOHO概念则是以提供给住户的是较完善的办公空间为目标。二者的定位和出发点有冲突。 项目所处的地理位置属于由市中心商业 区向居民生活区的过渡地带，办公环境及氛围欠缺。并且，成都当地人对于临水办公建筑易流财的说法比较认可，将会对项目推广造成不利影响。目前采用SOHO的工作方式的人群主要是从事于电脑、IT、通信行业的高科技行业，对网络硬件设施的要求比较高，同时以集群及产业链条相互依赖的“块状”形式存在，如美国硅谷、北京中关村等。采用SOHO工作方式的群体，除了偏向于积聚效应的区位环境外，只能承受较低的租金及办公、居住合一的空间，类似可供选择的区域即使在内环也不少，如在盐市口等中心区域，也分布着不少的居民用房，能够满足许多SOHO工作族要求，不仅商业办公氛围浓厚，而且租金、价格也不高；而本案周边现有的大量居民楼及待开发的住宅区也使得相关产品供应量较大，无论是销售价格还是租赁价格都不高。结论： 项目产品现状、周边环境以及未来的赢利预期，很难达到此类产品应用价值的最大化，因此本项目定位于SOHO产品的方向不可行。5）本项目产品可能的用途之——酒店服务式公寓分析什么叫酒店服务式公寓？此理念为“酒店式服务，公寓式管理”，是提供酒店式服务的公寓，集住宅、酒店服务、会所等多功能于一体的业态。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商务辐射圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式服务公寓的特征：（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，