CRRC：调控新政下商业地产市场走势分析.docVIP

CRRC：调控新政下商业地产市场走势分析 　　　一、近期出台政策解读--商业地产未受波及 　　进入2010年后，中央及各地政府相继出台大量房地产相关政策，以求对住宅地产市场房价上涨速度过快的现象进行调控。 　　仔细阅读相关调控政策后不难发现，近期出台的所有房地产调控政策都是针对住宅地产市场，旨在调控过快增长的商品房价格和抑制各种激增的投资性需求。除去2010年5月19日，北京市四部委发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让以外，几乎没有任何涉及商业地产的条款出台。 　　纵观以往，在商业地产市场上，除了“征收物业税要从商业地产开始”的传闻外，政府一直没有出台任何政策干预市场发展。相对于住宅地产市场而言，商业地产市场的政策限制相对较少。 　　相对住宅开发市场，商业地产有其自身发展规律，尽管在先前全球金融危机以及宏观经济低迷的影响下，写字楼和商业物业均出现相对低迷的市场景象，但在此轮政府宏观调控对住宅市场形成抑制的背景下，商业地产市场却出现了不同程度的补涨行情。各区域写字楼市场成交价格以及租金走势均有所上涨，商业物业市场需求大幅提升，甚至出现商业物业投资热景象。 二、新政出台，“商住倒挂”现象有望扭转 　　2009年初，北京商业地产市场受经济危机的影响尚未回暖，具体表现为：投资开发速度回落，新开工及竣工商业面积等各项指标下滑，租金销售价格水平下降等等。但随着政府出台的一系列政策，09年下半年后整体经济形势出现“V”型反转，商业地产市场也随之逐渐回暖，库存面积持续消化，商业地产的需求潜力逐渐扩大，开发商及投资者的预期也逐渐乐观起来。 　　对比分析整体经济形势及各项市场数据变化趋势可以发现一个值得注意的现象，虽然随着经济形势的好转，商业地产市场已处于回暖阶段，但对比住宅市场的快速回暖及其火爆的交易局面，商业地产的回暖可以说是不温不火，明显滞后许多。房地产市场整体呈现出冷热不均的现象，北京部分区域甚至出现“商住倒挂”现象，其中主要集中在通州、大兴、昌平、顺义、房山、怀柔等区域。 　　目前，北京地区“商住倒挂”情况严重，就CBD区域的情况来看，住宅平均售价大概在四万元每平米左右，而商铺售价仅四万元每平方米。按照行业惯例，商铺价格应是住宅价格的1.5至2倍，就CBD城市中心区域而言，商铺与住宅价格仅处在同等水平上，足见其商住倒挂现象之严重。 　　写字楼市场也面临同样的尴尬，同等区域内写字楼的价格应是住宅价格的两倍。这个惯例在北京住宅地产尚处于健康发展时期的2005年是成立的，当时北京CBD商圈内甲级写字楼的价格大概是1.5万元每平方米，而同时期相同区域内的住宅项目价格大概在6000元每平方米。而在今天房地产市场上，“商住倒挂”现象频现，目前CBD区域内甲级写字楼的价格是3.5-3.6万元每平方米，而该区域内住宅项目均价已冲破4万大关。从这个角度来看，商业地产目前发展空间广阔，在价格方面仍有上升空间。 　　1.楼市新政后，商业地产显现补涨行情 　　根据对市场在售项目的跟踪分析发现：楼市新政出台后，北京多个区域商业地产项目（商业、写字楼）均出现涨价情形，其中，朝阳区涨价项目个数最多，多达38个，该区域集中分布大量商业及写字楼项目，受新政影响较大。同时受城南计划影响，丰台区售价上涨的项目个数紧随朝阳区之后，达到15个。此外，价格涨幅最大的是朝阳区和通州区，项目最大涨幅分别达到了49%和41%。 　　2.典型项目价格变化情况 　　新政前后，各区县的典型项目价格均普遍有所上涨，商铺售价上涨范围从几千元到上万元不等。详见下表： 　　3.典型项目租金变化情况 　　通过对一直追踪监测的典型商业项目进行分析，发现新政出台后大量商业项目的租金价格有所上升，涨幅平均在1至2元/平方米.天之间。 4.商业地产补涨行情原因分析： 　　以上列表显示了新政前后各区县内典型商业项目售价以及租金的变动情况，总体看来，售价和租金都出现了上涨的趋势。从售价变动情况表看来，作为北京中央商务区的朝阳区由于商业项目基数较大，受政策影响也更为明显，有多个典型项目出现大幅涨价的行情。典型项目租金变化情况表显示各区县商业项目租金价格也呈现出上扬的趋势，平均涨幅达到22%。 　　分析导致商业项目价格和租金上涨的原因主要是由于经新政调整后，商业地产在首付、贷款利率、投资回报率等方面的优势愈加凸显，之前一直热衷投资住宅市场的投资者们发现了商业地产这块价值洼地，出手购买商铺也是顺理成章的事情，在目前向好的市场背景下，开发商对一些品质优良项目的价格进行上调也属于正常现象。 　　总之，目前市场上多个项目的价格波动情况都显