商业规划设计的基本理论.docVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 14 页商业规划设计的基本理论引言 最近我在网络上看到一则消息：中国商业设计协会对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计，包括建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。在当今的中国，几个人就可以开一家策划公司，因为开发商对这一块的知识几乎没有，所以这样的结果只是一个策划性的东西，而不是实际可操作的。所以，即使做了这样的前期策划，后续的也是无法落地的。再加上设计院这方面的设计水平本来就不够。这是很容易理解的，综合设计院不可能具备这样的水平，各个专业（建筑、规划、机电、取暖等）都曾经做过商业设计，但是我们对综合设计院不可能有更高的要求，除非是专业的设计院。一、国内目前商业项目规划设计的整体现状：中国商业设计协会里面有一百多家全国各地的甲级资质设计院。在协会内部做过一个小型的摸底测试，结果是98%的设计院是不懂商业的，甚至于告诉他业态的名字都理解不了，所以实质上他们对于商业设计的了解甚至不如开发商。这是中国的商业地产是一个非常大的缺憾。在这过程中，我接触的外资的设计机构有两类，一类是确实懂商业；另外一种也不懂商业，但会要求开发商找一个懂商业设计的咨询机构来配合设计。像世界前几位的建筑设计师事务所。他们不盲目做设计，也不轻易承诺。像一些大的公司之所以能够受到开发商委托和设计院配合，是因为他们的建筑师和空间环境设计师都一定要有在商场里做过高管的经历。这样的设计公司里，对于刚毕业的人会派去各个商业业态的高管手下做助理，经过三五年后回来才开始做设计。不会允许建筑师进来马上就做设计的，这是对客户极端的不负责任。这是指的商业设计机构，不是中国的设计机构，一个综合设计院就很难这样要求了。我刚才说的这些情况，可以看到中国的商业目前面临着许多问题。不专业的设计，这里说的不专业不是说设计院不专业，设计院对于规范和空间的引导都很专业，但是由于不清楚商业的需求，所以我们看到大量的项目都是这种情况：由于设计的不合理，最终招商的时候商铺进不来，物业满足不了设计要求；后期改建改造大；第三个最重要的就是运营成本的加大。为什么会这么说呢？我来说个例子。亚洲最大的购物中心——日本永旺购物中心，这家购物中心准备在2~3年内在中国开100家购物中心，面积是在十几万平米左右，基本上和万达的模式是一样的，但是唯一不同的是，万达一般是在城市中心或次中心拿地，而永旺是在郊区做。其实我曾经比较过，万达在国内来说已经做得很专业了，但是拿永旺的这个AEON-JUSCO的商业规划设计同万达相比较，万达还是不够专业。更不要说很多做商业地产的开发商已经和万达有很大的距离了。 在我接触的，包括永旺购物中心，包括北美的，金融危机之前，欧美的的一些开发商也试图进驻中国市场。当时他们委托专业调查机构对全国的商业地产项目做一个调查统计，他们看过调查结果后，觉得尽管中国市场的商业地产已经开发过量，一个是单体的面积过大，再一个商业地产规模已经超出了每个城市的消费需求，整个的开发面积过大。但是准备进驻中国商业地产市场的外资并不担心，他们看了我们的建筑设计，发现有很大的缺陷，这些缺陷导致即使你们先做，这个市场80%或90%是中国地产商的项目，他们比例就算只占10%也可以后发制人。这是由于他们的设计太专业了，他的运营成本非常小，按我们现在的时髦的话就是低碳的经济。他们想的比较远，所有的设计不光考虑招商的需求，商铺的需求，而更多考虑的是未来商业运营管理怎么去降低能耗。 如果说商业规划设计不专业，导致开业以后，常年的能耗很大的话，那么与外资企业是没法竞争的。其实零售业这一块挣的钱，零售商毛利率是非常低的，差1个点都是很困难的。前期的设计不专业可能导致能耗消耗要大于别人几个点，所以在竞争上是非常不利的。再由于将来的残酷的竞争，因为整个的商业地产开发是大于需求的，肯定是有不少商业要倒闭的，谁最先倒闭关门呢？当然是运营成本比较高的商家了。所以我觉得一定要建立这样的理念和概念，就是不能够把建筑规划设计来作为商业地产开发的灵魂，而是一定要引入商业设计的灵魂。商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求。然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业的灵魂来服务的。所以我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划设计和建筑设计的基础条件。 当然，搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好商业综合体的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一