沈阳保利达浑南沿河项目营销战略定位报告世创.doc

沈阳保利达浑南沿河项目营销战略定位报告世创公司概况简介源自于广州、深圳，主创人员由广州4A广告公司与知名策划代理公司资深人员组成；10年来，公司吸收了大量的北方从业人员现今，公司营销策划、推广等专业人员已发展到了约150人规模；1999年进入东北以来，10年间先后在大连、沈阳、长春等城市服务近100余知名开发企业（例如：中远、金地、保利、合生、万达等知名开发企业）；公司概况简介2004年成立沈阳区域公司，5年来经过专业认真的服务，全国一线品牌开发商服务量已占据绝大比重（例如：远洋、中海、金地、泰盈、恒大、港中旅等地产品牌）；服务于同样为港澳背景的开发企业有：香港港中旅地产、香港瑞安集团；经过多年深入的市场摸索，世创沈阳公司现在的业务范围已涉足多方面：全案销售代理（100万平大盘尚品天城等)、营销推广（中海、金地、中旅、瑞安、保利、恒大等）、营销顾问（吴太集团）；世创公司的具体情况请详见世创机构简介；“不经意间”，影响一座城INTERNATIONAL COMMUNITY FOR SHENYANG颠覆沈阳——保利达地产（沈阳）高悦使命必达——项目肩负历史使命 对城市——荣耀新领地浑南风向标 对人居——重新定义大沈阳滨河生活 对企业——中国大陆地产品牌拓展标志项目目标 保利达地产中国大陆地产生根开花 实现项目利润最大化，企业利益最大化 保利达地产中国滨河地产媒体佳话 开创保利达地产传奇品牌引言超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流……城市生命和社会经济的活力，在于城市公用的综合性和混合性，而不是其单一性 …… ----雅各布斯《美国大城市的死与生》*市场篇战略篇营销篇项目篇报告结构图整体开发战略区域市场分析整体开发战略宏观市场分析竞争分析项目竞争策略推广篇2008年年初开始全国房地产开发景气指数即出现了下降的趋势,2008年10月在全球经济危机的重大利空影响下,指数下滑有加剧的迹象。2009年3月达到空前的谷底,4月出现反弹。2009年伊始全国代表城市的房地产销售即出现了止跌企稳的表现,各代表城市的房地产销售均出现的“小阳春”的良好开局。全国房地产发展至2008年底触底，09年初总体出现了反弹的迹象，且该良好形势一直保持。宏观市场2004-2008年沈阳商品房销售总体呈上涨的趋势2008年有所放缓，其中住宅销量有所回调。 2004-2008年，沈阳商品房销售总体呈逐年递增的趋势，其中2006年商品房销售突破一千万平、2007年商品住宅销售突破一千万平； 2008年受行业政策经济形势等诸多因素的影响，商品房销售基本与2007年持平，其中商品住宅出现了一定的回落。宏观市场商品住房销售价格逐渐上升，其中商品住宅涨势较温和，2008年升幅更小。 2001年启动，2002年出现第一波明显上涨； 2004年出现第二波明显涨幅，但住宅表现仍然“不急不燥”； 2008年商品住宅环比增长放缓，但同比依然在上升。宏观市场经历土地上市与成交的双重放量之后,2007年成交与上年持平,2008年走低，开发更加理性。 2005年开始，沈阳房地产市场开始进入了快速的发展期。这在土地使用权出让市场上表现也愈加明显，2007年上市量出现波峰，但市场的购置量未见增长； 2008年上市与成交环比均出现了下降，土地的成交也反映出地产商进行投资建设越加谨慎而理性。宏观市场09年前五月，沈阳市商品房和商品住宅开发投资分别比08年同期增长了28.1%和30.8%，增速比08年同期分别下降了25.6和21.9个百分点。2007年2008年2009年09年1-5月沈阳房地产开发投资数额较上年增长近30%，但增速有所回落。宏观市场2007年2008年2009年09年1—6月，全市商品房销预售面积597.2万平方米，同比增长6.81%；销售金额235.52亿元，同比增长12.47%；其中，商品住宅销预售56862套，面积510.43万平方米，同比增长13.38%，销售金额187.45亿元，同比增长21.81%。09年上半年沈阳商品房销量放大，一举突破500万平大关，且每月环比总体呈正向增长。1月2月3月4月5月6月从2月份开始，全市房地产市场成交量逐月攀升，2、3、4、5、6月商品房销售面积同比分别增长2.5%、30.6%、8.94%、12.1%和39%。宏观市场2009年商品房开发用地2008年商品房开发用地2009年商品住宅用地2008年商品住宅用地09年1—6月份，沈阳市用于商业